Blockimmo: Crowdfunding auf der Blockchain

Wie ihr ja wisst, teste ich gerne neue Plattformen (und auch sonst vieles, was neu ist 😉 ). Und heute geht es um Blockimmo. Allein der Name deutet ja eigentlich schon an, worum es geht: Blockchain und Immobilien. Gerne stelle ich euch die Plattform näher vor, denn ich konnte diese bereits live testen auf einem dummy Projekt.

Grundsätzliche Infos

Blockimmo nutzt die Ethereum Blockchain, welche Tokens, Smart Contracts (Skripts, welche bestimmte Transaktionen ausführen, und mit welchen man interagieren kann) und dapps (dezentralisierte Applikationen) beheimatet. Ich gehe jetzt nicht auf die Details ein, denn dies würde den Rahmen sprengen (und ein Experte in diesem Thema bin ich auch nicht 😉 ), bei Interesse lest die verlinkten Artikel. Ein gewisses Verständnis für Blockchain sollte man mitbringen, wenn man die Plattform von Blockimmo nutzen möchte. Das soll Neulinge jedoch nicht davon abhalten, mit etwas Übung geht alles reibungslos.

Am 1. März 2019 wurde ein Teil einer Geschäftsliegenschaft im Kanton Zug über die Blockchain an vier Investoren verkauft (Artikel in Englisch). Das war die erste live Transaktion einer Immobilie über die Blockchain (zumindest in Europa, mit Grundbucheintrag). Ich konnte danach dann im Dummy Projekt «Zendo» mitwirken. Bin eher zufällig darüber gestolpert, aber fand es interessant und habe es ausprobiert. Da es sich um einen Test handelte, wurden die Investitionen (verdoppelt!) nach einer Woche zurückgezahlt. Ich musste dabei wieder mit dem Smart Contract interagieren. Detaillierte Infos zu diesem Projekt, findet ihr hier (Artikel in Englisch). Das ist eben das schöne an der Blockchain, man kann jede Transaktion nachvollziehen.

Was ist der Vorteil von Blockimmo gegenüber p2p Investitionen in Immobilien?

Der Hauptunterschied besteht darin, dass man via Blockimmo (fast) direkt im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Momentan sind Bestrebungen in Gang, auch das Grundbuch auf die Blockchain zu bringen. Bis es so weit ist, werden die Immobilien von Blockimmo via einen Dachfonds (domiziliert in Liechtenstein) erworben. Jede Immobilie wird dann in einem separaten Subfonds gehalten, worauf die Tokenholder Anspruch haben. Es ist also genau so wie wenn man einen Fondsanteil eines Investmentfonds erwirbt. Das sieht bei den meisten p2p Plattformen anders aus. Dort ist man entweder Gläubiger oder hält einen Anteil an einem Konstrukt, welches die Immoblie besitzt (wobei auch das kein rechtlich direkter Anspruch ist). Ausnahmen bilden hierzu Plattformen wie zum Beispiel Crowdhouse, wo man im Grundbuch als (Mit)-Eigentümer eingetragen wird. Dafür sind aber sehr hohe Mindestanlagen (100k aufwärts) notwendig, da solche Eintragungen hohe administrative Aufwände nach sich ziehen (plus ist die Investition eher illiquid). Bei Blockimmo wird das direkt via Blockchain abgewickelt. Das bedingt jedoch, dass die Behörden mitspielen. Aktuell ist dies nur im Kanton Zug (Schweiz) möglich. Der Kanton, mit gleichnamiger Kantonshauptstadt, wird nicht umsonst Crypto Valley (in Anlehnung an Silicon Valley) genannt. Zudem sind Anlagen bei Blockimmo in Zukunft ab etwa CHF 100 möglich. Also kleine Investmentsumme und trotzdem der Vorteil von direktem (Teil)-Besitz. Übrigens: Die Übertragung von Sachwerten auf Tokens wird Tokenisierung genannt. Vielleicht habt ihr schon den Begriff Security Tokens gehört, das sind Tokens, welche mit einem effektiven Anteilsrecht verknüpft sind. Davon gibt es jedoch nur sehr wenige, da die entsprechend notwendige Regulierung erst in sehr wenigen Bereichen besteht.

Wer kann investieren? Wie hoch ist die Rendite? Ausschüttungen?

Grundsätzlich kann jede Person einen Account auf der Plattform machen und investieren, sofern man die KYC und AML Überprüfungen besteht. Da es ausländischen Investoren in der Schweiz verboten (oder Begrenzungen bestehen) ist, in Wohnliegenschaften zu investieren, werden solche Projekte nur Schweizern angezeigt. Gewerbliche Immobilien sind jedoch für alle Investoren (weltweit) zugänglich. Einzig US Investoren sind beschränkt, dort werden nur accredited Investors zugelassen (dies bedingt weitere Prüfungen). Diese Ausgangslage ist eventuell für europäische p2p Anleger interessant, welche gerne in der Schweiz oder in CHF anlegen würden (erstaunlicherweise erhalte ich sehr viele Anfragen bezüglich Anlagen in der Schweiz durch Europäer. Es scheitert dann immer am fehlenden Bankkonto, hier aber nicht, weil es keins braucht).

Die Rendite des ersten Projekts war mit 4.02 Prozent pro Jahr angegeben (erwartete Rendite), welche quartalsweise ausgeschüttet wird an die Investoren. Hier geht es um die Ausschüttungsrendite, ein allfälliger Wertzuwachs ist darin nicht inbegriffen. Es kann auch sein, dass die effektiven Ausschüttungen tiefer sind, falls es zu zeitweisen Leerständen oder anderen Problemen kommen sollte. Abschliessend würde ich schätzen, dass man im Schweizer Immobilienmarkt aktuell Ausschüttungen im Bereich von 3 bis 6 Prozent erwirtschaften kann, wo bei sich die Mehrheit wohl eher im Bereich von 3.5 bis 5% ansiedeln wird. Scheinbar sollen künftig auch noch Entwicklungsprojekte über die Plattform finanziert werden, ich habe keine Ahnung, wie hoch die Renditen da sind. Wir werden es erfahren ;). Ich warte jetzt einfach mal auf das erste Projekt, welches durch die Crowd gekauft wird.

Was braucht man, um bei Blockimmo mitzumachen?

Als erstes solltet ihr euch ein bisschen mit der Ethereum Blockchain auskennen und eine Vorstellung davon haben, was ein Smart Contract ist und was er +/- kann. Danach benötigt ihr einen dapp-fähigen Browser (Brave, oder Chrome/Opera mit Metamask plugin) sowie eine Ethereum Wallet. Ich habe die App «Trust Wallet» genutzt, da man dort eine neue Ethereum Wallet eröffnen (oder eine bestehende importieren) kann, sowie ein dapp-fähiger Browser bereits integriert ist. Wenn ihr das habt, könnt ihr euch bei Blockimmo registrieren. Ihr müsst eure Ethereum Wallet Adresse angeben, sowie eure Kontaktdaten. Danach müsst ihr einen KYC check machen lassen. Dafür werden Ausweisdokumente benötigt. Falls ihr grosse Summen anlegen wollt, gibt es noch einen Videochat. Danach gibt es noch einen AML check (Bekämpfung der Geldwäscherei, passiert automatisch). Sobald ihr freigeschaltet seid, könnt ihr euch mit eurem dapp-fähigen Browser einloggen. Das Einloggen passiert automatisch, sobald ihr auf «login» drückt. Der Browser und die Webseite von Blockimmo checken dann die Berechtigung ab. Wie es technisch ganz genau funktioniert, fragt ihr am besten die Blockimmo Jungs ;). Ab diesem Stadium kann man dann seine Kryptowährungen in Immobilien investieren. Aktuell werden ETH, XCHF sowie DAI unterstützt.

Dummy Projekt „Zendo“

Wie funktioniert das Anlegen genau?

Ihr könnt euch die Projekte auf Blockimmo.ch ansehen und findet (wenn ihr eingeloggt seid) auch Bewertungen von Gutachtern und viele weitere Informationen zur Investitionsfindung. Entschliesst ihr euch für ein Investment, dann einfach auf den «Invest» button klicken. Danach könnt ihr die Höhe eures Anlagebetrages festlegen. Und jetzt kommt der Unterschied. Um das Geld effektiv zu investieren, müsst ihr eine Transaktion auf der Blockchain auslösen und bestätigen. Das heisst im Browser werdet ihr gefragt, ob ihr das Geld verschieben möchtet und wenn ihr ja klickt, dann passiert das auch auf der Blockchain in den nächsten Sekunden/Minuten. Eure Cryptos befinden sich nun im Smart Contract. Jegliche Transaktion auf der Blockchain kostet euch eine minime Sendungsgebühr. Das bedingt, dass ihr immer etwas Ethereum in eurer Wallet habt und lasst. Sobald das Projekt finanziert wurde, werdet ihr aufgefordert eure Token (es gibt für jedes Projekt einen neuen Token) zu «claimen», das heisst ihr holt diese aus dem Smart Contract in eure Wallet (kostet etwa 1 cent). Das selbe Vorgehen wird dann auch notwendig um eure Dividenden/Ausschüttungen abholen zu können.

Fazit

Wow, mal etwas ganz anderes 😉 Ich finde diese Möglichkeit der Geldanlage wirklich toll. Es ist nicht ganz so schwierig wie es vielleicht tönt vom Beschrieb her, aber man muss sich damit auseinandersetzen. Ich habe jedoch die Registrierung innerhalb von 15 Minuten geschafft und war am nächsten Tag freigeschaltet.

Die Investitionsmöglichkeiten sind momentan auf den kleinen Kanton Zug beschränkt, in welchem die Immobilienpreise (aufgrund tiefer Steuern) relativ hoch sind. Sollte der Steuervorteil einmal wegfallen, wird sich das auch in niedrigeren Immobilienpreisen manifestieren. Zudem sind die Immobilienpreise in der ganzen Schweiz aufgrund tiefer oder sogar negativer Zinsen in den letzten Jahren förmlich explodiert. Das sollte man sich einfach vor Augen halten bei einer Anlage.

Abschliessend bleibt mir nur etwas zu sagen, geschätzte LeserInnen: Die Zukunft hat begonnen!

Rendity – In Österreichische Immobilien Crowdinvest-Darlehen investieren

Eher zufällig habe ich diese Österreichische Immobilien Plattform entdeckt. Ich war bisher der Auffassung, dass für Investoren, welche Ihren Wohnsitz nicht in Österreich haben, es nicht möglich ist in Österreich zu investieren. Ich habe mich, zumindest bei dieser Plattform, getäuscht.

Wer darf Investieren?

Investieren darf jede Person, welche mindestens 18 Jahre alt ist und über eine Bankverbindung in der EU verfügt. Auch Firmen (juristische Personen) können investieren, sofern sie ihren Sitz in der EU haben. Bevor ihr investieren könnt müsst ihr ein Ausweisdokument hochladen (habt aber bereits Zugriff auf alle Infos auf der Plattform, inklusive den Projekten). Die Prüfung hat bei mir einen halben Werktag gedauert. Solltet ihr mehr als 10k Euro investieren wollen, müsst ihr noch einen Adressnachweis nachliefern. Bei mir ist das momentan optional.

Informationen zum Investment

Das minimale Investment liegt bei EUR 1’000.-. Ich habe mich via Empfehlungslink angemeldet und so gleich 50 Euro Startguthaben erhalten (auf Probe). Ich habe nun 14 Tage Zeit die restlichen 950 Euro einzuzahlen und zu investieren (Geld sollte Morgen bereits da sein). Danach gehört der Bonus mir. Gemäss Richtlinien darf ich während 14 Tagen nach meinem Investment davon zurücktreten und kriege mein Geld zurück. Das ist noch gut, falls mir noch etwas auffällt, was ich zuerst übersehen habe.

Steuern

Gemäss Rendity unterliegen die Einkünfte aus Crowdinvest-Darlehen der Einkommenssteuer gem. § 27 Abs. 1 EStG iVm § 27 Abs 2 Z 2 leg cit, wobei der jährliche Steuerfreibetrag von €730 zur Anwendung kommt (gilt nur für Investoren mit Steuersitz AT). Die Einkünfte sind selbständig zu deklarieren. Daraus lese ich, dass für alle anderen Investoren kein Steuerrückbehalt gemacht wird und man die Einkünfte selbständig deklariert (ohne Gewähr).

Projekte und Zinsen

Die Projekte bewegen sich mehrheitlich im Raum Wien, wobei es auch schon eines in Berlin gegeben hat. Das erste finanzierte Projekt ist bereits zurückgezahlt worden. Es handelt sich bei den Projekten um nachrangige Darlehen (im Insolvenzfall werden zuerst alle erstrangigen Gläubiger bedient), das heisst man hat kein Mitbestimmungsrecht, da man als Gläubiger und nicht Eigenkapitalgeber auftritt. Die Zinsen bewegen sich um die 6 bis 7.5 Prozent, was einem Aufschlag gegenüber zum Beispiel Bundesanleihen von etwa dem selben Ausmass entspricht. Es gibt viele Details zu den Projekten, man kann sich ein Bild über die Vorhaben machen, das sieht professionell aus.

aktuelles Rendity Projekt

Die Projekte sind bereits finanziert, das heisst sollte ein Projekt nicht komplett finanziert werden, spielt das keine Rolle. Die Gebote sind gültig und werden spätestens 21 Tage nach Ablauf der Finanzierungsrunde verzinst. Vorher gibt es leider keine Zinsen.

Aktuell ist ein Projekt in Wien zur Finanzierung bereit und zahlt 6.5 Prozent Zinsen (jährlich) und läuft über 36 Monate. Solltet ihr euch den Bonus von 50 Euro sichern (über diesen Link anmelden), dann erreicht ihr im ersten Jahr sogar eine Totalrendite von 12.11% (950/50+65).

Risiken

Die Auswahl an Projekten ist beschränkt, aber ihr könnt im Dashboard alle Details zu jedem Projekt ansehen. Es wurde erst ein Projekt zurückgezahlt, also verfügen wir nicht über einen grossen Track Record. Bei Immobilien-Entwicklungsprojekten können immer Probleme auftauchen (Wohnungen können nicht verkauft oder vermietet werden, höhere Kosten etc), welche dann zu Verzögerungen und/oder Schmälerungen der Rendite führen. Bedenkt diese Punkte immer vor einem Investment.

Fazit

Ich habe einen generell positiven ersten Eindruck von der Plattform. Sie gefällt mir von der Aufmachung und der Handhabung her. Die Projekte sehen vernünftig aus, wobei ich den Österreichischen Immobilienmarkt nicht kenne und somit keine Einschätzung machen kann. Ich muss mich hier auf die Plattform verlassen.

Vielleicht gibt es ja bereits einige Investoren unter meinen Lesern, wäre toll, wenn ihr eure Erfahrungen mitteilen könntet.

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Bulkestate – ein Update und einige Antworten

Kennt ihr das? Ihr entdeckt etwas Neues und müsst so viel wie möglich darüber wissen? So geht es mir (unter anderem) mit neuen p2p Plattformen. Momentan bin ich mich vertieft am beschäftigen mit Bulkestate. Ich hatte ja bereits vor einiger Zeit über die Plattform geschrieben, und auch über ein gutes Projekt berichtet. Einige Fragen und Sachverhalte waren aber noch nicht geklärt, wie zum Beispiel das untenstehende Projekt mit einer augenscheinlich tiefen Beleihung trotzdem noch so hohe Zinsen abwerfen kann. Ach ja, die Webseite ist neuerdings auch in Deutsch (wenn auch teilweise etwas komischem) verfügbar 😉

Wohnhaus in Jurmala (Badeort in Lettland)

Das Projekt ist etwas mehr als bis zur Hälfte bereits investiert und läuft noch 6 Tage. Keine Sorge, das Projekt wird schon vollständig investiert, da Bulkestate ein Netzwerk an Grossinvestoren hat, welche schlussendlich einspringen um die Projekte zu finanzieren. Falls ihr auch noch von der 13.4 Prozent Jahresrendite profitieren wollt, und dies bei vermeindlich tiefem Risiko, dann solltet ihr euch langsam beeilen. Zur Registrierung geht es hier (rechts oben auf login klicken und dann als neuer Investor registrieren, unten im pop up). Ich habe nachgefragt wie es sein kann, dass ein Projekt mit einer Beleihungsquote von 16.3 Prozent noch mit mehr als 13 Prozent rentiert. Ich fragte nach, warum ein Schuldner das auf sich nimmt, wenn er eine Bankhypothek sicherlich zu besseren Konditionen kriegen sollte. Die Antwort war, dass es mit Banken nicht so einfach ist und schon gar nicht schnell geht. Eine Hypothek zu beantragen kann Wochen dauern. Wenn ein Kreditnehmer keine Kredithistorie aufweisen kann, dann ist es scheinbar schier unmöglich eine Hypothek zu kriegen in Lettland. Das dürfte hier ja nicht der Fall sein. Ich könnte mir noch vorstellen, dass die Hypothek als Zwischenfinanzierung genutzt wird oder sowas. Auf jedenfall hat Bulkestate eine direkte Forderung gegenüber dem Schuldner, welche locker durch den Wert des Gebäudes und dem umliegenden Land gedeckt ist. Auch falls die Bewertung viel zu hoch wäre, und das Ganze nur die Hälfte Wert wäre, stünden wir als Investoren immer noch gut da. Ja, ich suche nach dem Haken, aber ich finde keinen….

Ich habe der Plattform noch einige Fragen gestellt und Antworten von Kaspars erhalten

Kannst du mir sagen, wann und von wem die Idee gekommen ist Bulkestate zu gründen?

Die Idee ist im Frühling 2015 entstanden und wurde von Igors Puntuss und Kollegen weiterverfolgt. Die Gründer sind auf unserer Homepage ersichtlich.

Ihr habt 2016 mit einigen Projekten gestartet, danach wurde es aber sehr still. Gibt es dafür einen speziellen Grund?

Ja, aufgrund fehlender Regulation im Crowdfunding Bereich von Lettland mussten wir die Plattform nach Estland verlegen. Wir brauchten einige Monate um alles vorzubereiten und umzusetzen. Die estnische Regulierung in unserem Bereich ist vorhanden und für unser vorhaben förderlich. Wir sehen, dass in Estland das Crowdfunding funktioniert. (Anmerkung p2phero: Crowdestate und Estateguru funktionieren ähnlich und sind auch in Estland angesiedelt, währenddessen viele Paydaykreditplattformen ihren Sitz in Lettland haben).

Was sind eure Ziele für den Rest des Jahres 2017, und was kommt 2018? Wann sehen wir den ersten Bulkdeal?

Unser Ziel ist es dieses Jahr noch einen Bulkdeal (Anmerkung p2phero: Bulkdeal ist ein Massengeschäft, wo sich viele Interessenten zusammentun um etwas grösseres zu stemmen und um bessere Preise zu erhalten. Vergleichbar mti einer Massenbestellung) platzieren zu können. Danach möchten wir sehen wie der Markt darauf reagiert, da es etwas neuartiges ist.

Fazit

Ich hoffe ihr habt jetzt nicht noch mehr Fragen als vorher, aber sollte dem so sein, dann einfach kontaktieren, ich probiere zu helfen. Schliesslich bin ich ja Schuld daran ;). Zur Registrierung geht es hier lang (rechts oben login button klicken und im pop up unten als neuer Investor registrieren).