Reinvest 24 – in Renditeliegenschaften im Baltikum investieren

Mit Reinvest24 stelle ich euch heute eine relativ neue Plattform aus Estland wie angekündigt näher vor. Auf die Plattform bin ich während ihres Softlaunchs im Sommer gestossen. Damals war noch nicht allzuviel los dort, was sich aber nun ändert.

Grundlegende Informationen

Reinvest24 wurde von einigen Experten aus den Bereichen IT, Finance und Immobilien 2018 in Estland gegründet und hat ihren Sitz in Talinn. Nach eigenen Angaben verfügt das Team über mehr als 10 Jahre Erfahrung im Bereich der Immobilienentwicklung. Zuerst hat das Team die Immobilienprojekte im privaten Kreis entwickelt, verwaltet und verkauft. Da die Anzahl der realisierbaren Projekte jedoch die verfügbaren Mittel überstieg, gründete man Reinvest24 und ermöglicht nun Privatanlegern (ab einem Betrag von 100 Euro) bei diesen Projekten zu partizipieren. Das spannende an der Geschichte sind nicht nur die Renditen, sondern auch die Art der Investments. Bei den meisten Projekten wird man quasi Anteilseigner einer Immobilie und erhält monatlich die Mieteinnahmen ausbezahlt. Zudem partizipiert man an der Wertveränderung der Immobilie (diese werden periodisch neu bewertet). Künftig kann man seine Anteile am Sekundärmarkt mit Ab- oder Aufschlag verkaufen und so die Wertsteigerung sichern (gehen wir mal davon aus, dass die Preise steigen ;)). Der Fokus der Plattform liegt jedoch auf Halten und Verwalten der Projekte.

Aktuelle und vergangene Projekte

Aktuell sind zwei Projekte zur Investition verfügbar (die Einzelheiten könnt ihr den detaillierten Projektbeschrieben entnehmen auf der Seite), eines mit einem fixen Zinssatz (14% jährlich, Laufzeit 9 Monate). Dieses Angebot wurde aufgeschaltet um neuen Investoren ein breiteres Angebot bieten zu können. Das zweite Angebot besteht aus einem sich in Teilsanierung befindlichen Mietshaus an guter Lage in Talinn, welches bereits Mieteinnahmen generiert (hier bin ich bereits dabei, sowie beim „Crypto Hotel“). Auf solche Projekte legt die Plattform, wie bereits gesagt, ihren Fokus. Bei guten Gelegenheiten werden jedoch auch andere Varianten aufgeschaltet.

Wenn ihr euch die Properties Seite anschaut, dann stellt ihr fest, dass auch bereits 2 Projekte mit “exited” bezeichnet werden. Das heisst die Immobilien wurden bereits verkauft. Diese Projekte waren jedoch nie öffentlich zugänglich, sondern nur dem Team zu Testzwecken der Plattform vorbehalten. In Zukunft wird es nur begrenzt solche exits geben, und vor allem haben die Anteilseigner auch ein Wörtchen mitzureden.

Gebühren für den Anleger

Pro 100 Euro, welche ihr investiert, erwerbt ihr eine gewisse Anzahl an Anteilen einer Immobilie. Dazu muss noch gesagt werden, dass beim Investment jeweils 2 Prozent der Anlagesumme als Gebühren abgezwackt werden (gilt auch für Käufe auf dem Sekundärmarkt, für den Verkäufer ist der Verkauf via Zweitmarkt kostenlos). Das heisst pro 100 Euro, investiert ihr 98 Euro in die Immobilie. Tönt nach viel im ersten Moment, im Vergleich mit anderen Plattformen ist das jedoch moderat und die Renditen kompensieren das schnell wieder. Schliesslich will die Plattform ja auch Geld verdienen. Sie tut das wie gesagt über diese 2 Prozent und behält einen Zehntel der Mieteinnahmen als Verwaltungsaufwand ein. Ich finde das geht in Ordnung.

Die Struktur der Investments

Die ganze Abwicklung läuft über ein sogenanntes SPV (Special Purpose Vehicle), welches die Interessen der Investoren vertritt. Dieses SPV ist im Grunde nichts weiter als eine juristische Person, also eine Unternehmung (ich bin kein Jurist und daher bitte ich die Verallgemeinerung zu entschuldigen). Bei der Investition erwirbt man aber nicht einen Anteil am SPV, sondern an der Immobilie direkt, welche von der Unternehmung verwaltet und bewirtschaftet wird. Es besteht also meines Erachtens kein direkter Bezug zwischen Immobilie und Investor, sondern eine Dreiecksbeziehung: Investor -> SPV -> Immobilie. Im ersten Moment fand ich das etwas speziell, aber genau die gleiche Struktur wird auch bei Property Partner (eine der grössten Immobilienplattformen in UK) genutzt. Aber wie immer beim Investieren in neue Plattformen, ohne ein bisschen Vertrauensvorschuss geht’s halt meistens nicht. Die andere Möglichkeit wäre für jedes Immobilienprojekt ein separates SPV zu gründen und den Investoren Anteile am SPV zu geben. Das ist aber scheinbar ein grosser Aufwand und würde sich bei einem Mindestinvestment von 100 Euro nicht rechnen. Und selbst wenn ein direkter Bezug von Investor zur Immobilie hergestellt würde: viel Spass bei der Durchsetzung eurer Ansprüche im Baltikum. Möglich, aber aufwändig und kostspielig. Darum schaltet man ja auch eine Plattform dazwischen. Ich finde man sollte das Ganze jetzt nicht überdramatisieren, aber bevor man investiert, sollte man sich dessen bewusst sein. Oh, und was noch gut ist an dieser Struktur: jedes Projekt bleibt eigenständig. Sollte es zu Problemen kommen bei einem Projekt, tangiert das die anderen nicht.

Und zum Schluss

Ich finde das Konzept von Reinvest24 spannend, da mir genau die Möglichkeit an Erträgen aus Immobilien zu partizipieren im Baltikum noch gefehlt hat. Es ist mal etwas anderes und das Team scheint topmotiviert zu sein. Ich hatte in den letzten Wochen immer wieder regen Austausch mit dem CEO Tanel Orro. Bei Fragen könnt ihr ihn auch direkt kontaktieren über die info Emailadresse auf der Plattformseite. Eventuell ist das notwending, da die Webseite noch etwas mager daher kommt was Informationen angeht. Zu Reinvest24 geht es hier lang. Eine deutsche Webseite ist übrigens in Arbeit und kommt in einigen Wochen.

Rendity – In Österreichische Immobilien Crowdinvest-Darlehen investieren

Eher zufällig habe ich diese Österreichische Immobilien Plattform entdeckt. Ich war bisher der Auffassung, dass für Investoren, welche Ihren Wohnsitz nicht in Österreich haben, es nicht möglich ist in Österreich zu investieren. Ich habe mich, zumindest bei dieser Plattform, getäuscht.

Wer darf Investieren?

Investieren darf jede Person, welche mindestens 18 Jahre alt ist und über eine Bankverbindung in der EU verfügt. Auch Firmen (juristische Personen) können investieren, sofern sie ihren Sitz in der EU haben. Bevor ihr investieren könnt müsst ihr ein Ausweisdokument hochladen (habt aber bereits Zugriff auf alle Infos auf der Plattform, inklusive den Projekten). Die Prüfung hat bei mir einen halben Werktag gedauert. Solltet ihr mehr als 10k Euro investieren wollen, müsst ihr noch einen Adressnachweis nachliefern. Bei mir ist das momentan optional.

Informationen zum Investment

Das minimale Investment liegt bei EUR 1’000.-. Ich habe mich via Empfehlungslink angemeldet und so gleich 50 Euro Startguthaben erhalten (auf Probe). Ich habe nun 14 Tage Zeit die restlichen 950 Euro einzuzahlen und zu investieren (Geld sollte Morgen bereits da sein). Danach gehört der Bonus mir. Gemäss Richtlinien darf ich während 14 Tagen nach meinem Investment davon zurücktreten und kriege mein Geld zurück. Das ist noch gut, falls mir noch etwas auffällt, was ich zuerst übersehen habe.

Steuern

Gemäss Rendity unterliegen die Einkünfte aus Crowdinvest-Darlehen der Einkommenssteuer gem. § 27 Abs. 1 EStG iVm § 27 Abs 2 Z 2 leg cit, wobei der jährliche Steuerfreibetrag von €730 zur Anwendung kommt (gilt nur für Investoren mit Steuersitz AT). Die Einkünfte sind selbständig zu deklarieren. Daraus lese ich, dass für alle anderen Investoren kein Steuerrückbehalt gemacht wird und man die Einkünfte selbständig deklariert (ohne Gewähr).

Projekte und Zinsen

Die Projekte bewegen sich mehrheitlich im Raum Wien, wobei es auch schon eines in Berlin gegeben hat. Das erste finanzierte Projekt ist bereits zurückgezahlt worden. Es handelt sich bei den Projekten um nachrangige Darlehen (im Insolvenzfall werden zuerst alle erstrangigen Gläubiger bedient), das heisst man hat kein Mitbestimmungsrecht, da man als Gläubiger und nicht Eigenkapitalgeber auftritt. Die Zinsen bewegen sich um die 6 bis 7.5 Prozent, was einem Aufschlag gegenüber zum Beispiel Bundesanleihen von etwa dem selben Ausmass entspricht. Es gibt viele Details zu den Projekten, man kann sich ein Bild über die Vorhaben machen, das sieht professionell aus.

aktuelles Rendity Projekt

Die Projekte sind bereits finanziert, das heisst sollte ein Projekt nicht komplett finanziert werden, spielt das keine Rolle. Die Gebote sind gültig und werden spätestens 21 Tage nach Ablauf der Finanzierungsrunde verzinst. Vorher gibt es leider keine Zinsen.

Aktuell ist ein Projekt in Wien zur Finanzierung bereit und zahlt 6.5 Prozent Zinsen (jährlich) und läuft über 36 Monate. Solltet ihr euch den Bonus von 50 Euro sichern (über diesen Link anmelden), dann erreicht ihr im ersten Jahr sogar eine Totalrendite von 12.11% (950/50+65).

Risiken

Die Auswahl an Projekten ist beschränkt, aber ihr könnt im Dashboard alle Details zu jedem Projekt ansehen. Es wurde erst ein Projekt zurückgezahlt, also verfügen wir nicht über einen grossen Track Record. Bei Immobilien-Entwicklungsprojekten können immer Probleme auftauchen (Wohnungen können nicht verkauft oder vermietet werden, höhere Kosten etc), welche dann zu Verzögerungen und/oder Schmälerungen der Rendite führen. Bedenkt diese Punkte immer vor einem Investment.

Fazit

Ich habe einen generell positiven ersten Eindruck von der Plattform. Sie gefällt mir von der Aufmachung und der Handhabung her. Die Projekte sehen vernünftig aus, wobei ich den Österreichischen Immobilienmarkt nicht kenne und somit keine Einschätzung machen kann. Ich muss mich hier auf die Plattform verlassen.

Vielleicht gibt es ja bereits einige Investoren unter meinen Lesern, wäre toll, wenn ihr eure Erfahrungen mitteilen könntet.

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Immobilien Investments mit p2p Teil 2 (UK)

Vor einiger Zeit habe ich einen kleinen Überblick zu baltischen und europäischen p2p Plattformen gemacht, welche sich im Immobilienbereich bewegen. Heute schauen wir mal was es in Grossbriannien so an Immobilien-Plattformen gibt, und eins vorweg: Es gibt sehr viele, und ich werde nicht alle vorstellen können, aber ich hoffe die wichtigsten zu erwähnen.

Verschiedene Funktionsweisen

Bevor ich auf die einzelnen Plattformen eingehe möchte ich noch eine kleine Unterscheidung beschreiben: Es gibt 2 Hauptvarianten wie die Plattformen funktionieren. Man ist entweder Gläubiger, investiert also in Kredite und kriegt einen Zins dafür und ist (meistens) vom Wertanstieg (oder Wertverlust) des Objekts ausgeschlossen. Die andere Variante ist man beteiligt sich direkt als Aktionär am Projekt (Immobilie) und ist so berechtigt an den Erträgen sowie der Wertsteigerung zu partizipieren. Was aber alle Plattformen gemeinsam haben: Es ist am besten (wenn nicht gar Bedingung) ein UK Pfund Konto zu haben für die Ein- und Auszahlungen. Das ist ganz easy (und kostenlos) mit dem Transferwise Borderless Account. Viele der Plattformen bieten neuen Investoren einen Anfangsbonus, in meiner Übersicht seht ihr welche was bieten.

Kreditplattformen

Lendy (vormals Saving Stream, Zinsen bis zu 12%)

Lendy ist für p2p Verhältnisse schon lange im Geschäft und hat bereits Kredite in der Höhe von mehreren 100 Millionen finanziert. Hier investiert man in Kredite und kriegt dafür monatlich (sofern das Projekt nicht in Verzug ist) seine Zinsen am ersten Tag des Folgemonats gutgeschrieben. Das funktionierte (und funktioniert eigentlich immernoch) gut. Es befinden sich momentan einige Kredite im default (Ausfallstatus). Das muss noch nichts heissen, denn viele defaults konnten eingetrieben und die Investoren schadlos gehalten werden. Es ist jedoch nur eine Frage der Zeit bis das nicht mehr der Fall sein wird. Der Kundensupport war noch nie der schnellste oder freundlichste, aber man hat es doch geschafft sich vom tiefen Niveau in noch tiefere Sphären zu bewegen…. Hier könnt ihr mehr zur Funktionsweise von Lendy (aka Saving Stream) erfahren. Übrigens, es gibt einen Zweitmarkt.

Collateral (Zinsen bis zu 15%)

Eigentlich hat Collateral als “Onlinepfandleiher“ begonnen und Wertgegenstände als Besicherung angenommen. Mit der Zeit schwenkte man aber auf Immobilienkredite um. Gemäss der Plattform ist man weiter an solchen Deals interessiert, aber das Volumen sei erschöpft. Daher konzentriert man sich auf Immobilien. Ich verstehe die Strategie schon, aber ich habe Collateral als Alternative zu meinen Immobilien Plattformen gesehen, leider fällt diese nun weg. Wie gut die Immokredite sind wird sich noch zeigen in den nächsten Wochen. Bei den Pfandleihdeals machte Collateral auch bei Ausfällen eine gute Figur und konnte die Kredite durch Verwertung des Pfands schnell begleichen. Bis heute sind alle Investoren schadlos geblieben. Auch ein Zweitmarkt ist vorhanden.

Landlordinvest (Zinsen bis zu 20%)

Landlordinvest bietet sicherlich die höchsten maximal Zinsen. Wie der CEO mir gegenüber in einem Interview erklärte ist es aber nicht die Strategie nur die riskantesten Kredite anzubieten. Man will vielmehr ein Portfolio kreieren mit einem guten Chancen/Risiken-Profil. Daher habe ich auch schon Kredite im einstelligen Zinsbereich gesehen. Da die Plattform erst seit etwa einem Jahr live ist, besteht erst ein geringer Track Record, es gab bereits schon erste (vorzeitige) Rückzahlungen. Wie gesagt, es ist eine junge Plattform und der Kreditnachschub eher gering momentan. Zudem dauert es relativ lange von der Finanzierung bis zur Auszahlung der Kredite. Diese Zeit wird normalerweise mit einem Cashback von 3 bis 4 Prozent (annualisiert) überbrückt. Zweitmarkt gibt es auch noch.

Funding Secure (Zinsen bis zu 13%)

Auch Funding Secure hat als Onlinepfandhaus, ähnlich wie Collateral, gestartet, dies aber bereits 2013. Nach einigen Krediten auf Sachgegenstände ist der Immobilienanteil immer grösser geworden. Es gibt relativ viele Kredite, jedoch teilweise mit kleinem Volumen so um die zwanzig Tausend Pfund. Die Kredite werden jeweils im Vorfeld per Email angekündigt. Die Plattform hat mit einigen Ausfällen zu kämpfen, aber das erstaunt mich nicht, da sie ja bereits 4 Jahre im Geschäft ist. Auch die anderen Plattformen werden sich nicht ewig vor Ausfällen verstecken können. Zweitmarkt = yes.

Moneything (Zinsen bis 14 Prozent)

The Things, wie sich die Mitarbeiter von Moneythig selber nennen, sind sehr engagierte Leute. Der Gründer Ed (thing ;)) und seine Familie machen die Kommunikation wirklich gut. Es ist zu einigen Ausfällen gekommen und man hat dies transparent informiert. Ich finde diese Plattform geht vorbildlich mit Problemen um und kommuniziert folgerichtig. Es sind bis anhin 3 Problemfälle bekannt, wobei einer bereits abgewickelt werden konnte. Hier haben die Investoren keinen Schaden erlitten. Es gibt einen Zweitmarkt.

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Equity-Plattformen

Property Moose

Auf Property Moose bin ich vor etwa einem Jahr aufmerksam geworden. Diese Plattform vergibt nur eher selten Kredite. Vielmehr werden Immobilien gekauft und vermietet (BTL -> buy to let). Es gibt auch Projekte wo man eine Immobilie kauft, welche man renoviert und wieder veräussert (BTS -> buy to sell). Man partizipiert hier als Investor von den laufenden Erträgen (Miete) und dem Wertzuwachs beim Verkauf. Hierfür müssen die Immoblien aber bewohnt werden, sonst gibt es keine Mieterträge, und ob die Immoblie gewinnbringend verkauft werden kann, steht auch in den Sternen. Grundsätzlich ist es so, dass die Immoblien mit der Absicht gekauft werden, diese in 2 bis 5 Jahren wieder zu verkaufen. Am Ende der Projektdauer findet eine Abstimmung statt, wo das weitere Vorgehen geklärt wird. Die Investoren können dann abstimmen ob die Immobilie weiter vermietet oder  verkauft werden soll. Jeder Investor hat gemäss seinem Projektanteil Stimmrecht. Bei Property Moose sind teilweise eher günstigere Immoblien im Portfolio und man muss die prognostizierten Werte zur Wertsteigerung und den Mieterträgen eher als am oberen Band betrachten. Es kann durchaus sein (und ist mir auch schon passiert, dass die Werte effektiv tiefer liegen). Der Zweitmarkt ist vorhanden.

Property Partner

Property Partner ist eine weitere Plattform im Stile von Property Moose, macht aber eigentlich nur Vermietungsprojekte (BTL). Man hat sich hier ein höherklassiges Segment ausgesucht und ist mit den Erwartungen bezüglich Miete etc sehr nahe an der Realität. Auch ein Zweitmarkt ist vorhanden.

Uown

Auch Uown verfolgt eher den Ansatz von Vermietungsprojekten, welche dann irgendwann verkauft werden könnten. Es ist aber eine sehr junge Plattform, welche erst ein Projekt vollständig finanziert hat. Zwei weitere sind im funding Status, welcher aber sehr lange dauert. Erfahrungswerte gibt es daher noch nicht viele und auch ich habe mich erst gerade registriert und werde auf die offenen Projekte das Minimum von je 20 GBP bieten. Momentan gibt es noch keinen Zweitmarkt.

Brickowner

aktuellstes Brickowner Projekt

Und da wäre noch Brickowner, die Plattform passt meines Erachtens in kein Schema. Man kann bei Brickowner in Projekte investieren, welche sonst nur grösseren und institutionellen Anlegern vorbehalten sind und mit hohen Mindestvolumen verbunden sind. Brickowner macht es Kleinanlegern möglich ab GBP 100 bei solchen Projekten mitzumachen. Die Projekte bei Brickowner kommen aus dem gesamten Spektrum. Also BTS, BTL oder (eine Art-) Kreditfinanzierung. Aktuell ist ein Projekt investierbar. Hierbei handelt es sich um eine Art Kreditportfolio für Immobilienentwickler und läuft 2 Jahre, und wird mit 7.5 Prozent verzinst. Das schöne am Projekt ist, dass der Lead Manager (Nash Asset Lending) mit im Boot ist und selbst 10 Prozent der Investitionen stemmt. Noch besser ist, dass in einem Verlustfall diese 10 Prozent zuerst zur Deckung genommen werden, und so also ein erster Puffer besteht zu Gunsten der Brickowner Investoren. Der Lead Manager NAL ist bereit, falls diese 10 Prozent nicht ausreichen, den kompletten Verlust selbst zu tragen. Man hat hier also eine Art quasi Buyback. Aber wie gesagt, eine Garantie ist nur so gut, wie der Garantiegeber, und diesen kann ich nicht einschätzen, vertraue aber darauf, dass Brickowner diesen durchleuchtet hat. Es wäre für die Plattform fatal, falls bei den ersten Projekten etwas schieff geht. Falls ihr interessiert seid an Brickowner, dann nutzt diesen Link zur Registrierung und erhaltet GBP 50 Bonus, sobald ihr mindestens GBP 1’000.- investiert habt. Der Zeitraum spielt keine Rolle.