Blockimmo: Crowdfunding auf der Blockchain

Wie ihr ja wisst, teste ich gerne neue Plattformen (und auch sonst vieles, was neu ist 😉 ). Und heute geht es um Blockimmo. Allein der Name deutet ja eigentlich schon an, worum es geht: Blockchain und Immobilien. Gerne stelle ich euch die Plattform näher vor, denn ich konnte diese bereits live testen auf einem dummy Projekt.

Grundsätzliche Infos

Blockimmo nutzt die Ethereum Blockchain, welche Tokens, Smart Contracts (Skripts, welche bestimmte Transaktionen ausführen, und mit welchen man interagieren kann) und dapps (dezentralisierte Applikationen) beheimatet. Ich gehe jetzt nicht auf die Details ein, denn dies würde den Rahmen sprengen (und ein Experte in diesem Thema bin ich auch nicht 😉 ), bei Interesse lest die verlinkten Artikel. Ein gewisses Verständnis für Blockchain sollte man mitbringen, wenn man die Plattform von Blockimmo nutzen möchte. Das soll Neulinge jedoch nicht davon abhalten, mit etwas Übung geht alles reibungslos.

Am 1. März 2019 wurde ein Teil einer Geschäftsliegenschaft im Kanton Zug über die Blockchain an vier Investoren verkauft (Artikel in Englisch). Das war die erste live Transaktion einer Immobilie über die Blockchain (zumindest in Europa, mit Grundbucheintrag). Ich konnte danach dann im Dummy Projekt «Zendo» mitwirken. Bin eher zufällig darüber gestolpert, aber fand es interessant und habe es ausprobiert. Da es sich um einen Test handelte, wurden die Investitionen (verdoppelt!) nach einer Woche zurückgezahlt. Ich musste dabei wieder mit dem Smart Contract interagieren. Detaillierte Infos zu diesem Projekt, findet ihr hier (Artikel in Englisch). Das ist eben das schöne an der Blockchain, man kann jede Transaktion nachvollziehen.

Was ist der Vorteil von Blockimmo gegenüber p2p Investitionen in Immobilien?

Der Hauptunterschied besteht darin, dass man via Blockimmo (fast) direkt im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Momentan sind Bestrebungen in Gang, auch das Grundbuch auf die Blockchain zu bringen. Bis es so weit ist, werden die Immobilien von Blockimmo via einen Dachfonds (domiziliert in Liechtenstein) erworben. Jede Immobilie wird dann in einem separaten Subfonds gehalten, worauf die Tokenholder Anspruch haben. Es ist also genau so wie wenn man einen Fondsanteil eines Investmentfonds erwirbt. Das sieht bei den meisten p2p Plattformen anders aus. Dort ist man entweder Gläubiger oder hält einen Anteil an einem Konstrukt, welches die Immoblie besitzt (wobei auch das kein rechtlich direkter Anspruch ist). Ausnahmen bilden hierzu Plattformen wie zum Beispiel Crowdhouse, wo man im Grundbuch als (Mit)-Eigentümer eingetragen wird. Dafür sind aber sehr hohe Mindestanlagen (100k aufwärts) notwendig, da solche Eintragungen hohe administrative Aufwände nach sich ziehen (plus ist die Investition eher illiquid). Bei Blockimmo wird das direkt via Blockchain abgewickelt. Das bedingt jedoch, dass die Behörden mitspielen. Aktuell ist dies nur im Kanton Zug (Schweiz) möglich. Der Kanton, mit gleichnamiger Kantonshauptstadt, wird nicht umsonst Crypto Valley (in Anlehnung an Silicon Valley) genannt. Zudem sind Anlagen bei Blockimmo in Zukunft ab etwa CHF 100 möglich. Also kleine Investmentsumme und trotzdem der Vorteil von direktem (Teil)-Besitz. Übrigens: Die Übertragung von Sachwerten auf Tokens wird Tokenisierung genannt. Vielleicht habt ihr schon den Begriff Security Tokens gehört, das sind Tokens, welche mit einem effektiven Anteilsrecht verknüpft sind. Davon gibt es jedoch nur sehr wenige, da die entsprechend notwendige Regulierung erst in sehr wenigen Bereichen besteht.

Wer kann investieren? Wie hoch ist die Rendite? Ausschüttungen?

Grundsätzlich kann jede Person einen Account auf der Plattform machen und investieren, sofern man die KYC und AML Überprüfungen besteht. Da es ausländischen Investoren in der Schweiz verboten (oder Begrenzungen bestehen) ist, in Wohnliegenschaften zu investieren, werden solche Projekte nur Schweizern angezeigt. Gewerbliche Immobilien sind jedoch für alle Investoren (weltweit) zugänglich. Einzig US Investoren sind beschränkt, dort werden nur accredited Investors zugelassen (dies bedingt weitere Prüfungen). Diese Ausgangslage ist eventuell für europäische p2p Anleger interessant, welche gerne in der Schweiz oder in CHF anlegen würden (erstaunlicherweise erhalte ich sehr viele Anfragen bezüglich Anlagen in der Schweiz durch Europäer. Es scheitert dann immer am fehlenden Bankkonto, hier aber nicht, weil es keins braucht).

Die Rendite des ersten Projekts war mit 4.02 Prozent pro Jahr angegeben (erwartete Rendite), welche quartalsweise ausgeschüttet wird an die Investoren. Hier geht es um die Ausschüttungsrendite, ein allfälliger Wertzuwachs ist darin nicht inbegriffen. Es kann auch sein, dass die effektiven Ausschüttungen tiefer sind, falls es zu zeitweisen Leerständen oder anderen Problemen kommen sollte. Abschliessend würde ich schätzen, dass man im Schweizer Immobilienmarkt aktuell Ausschüttungen im Bereich von 3 bis 6 Prozent erwirtschaften kann, wo bei sich die Mehrheit wohl eher im Bereich von 3.5 bis 5% ansiedeln wird. Scheinbar sollen künftig auch noch Entwicklungsprojekte über die Plattform finanziert werden, ich habe keine Ahnung, wie hoch die Renditen da sind. Wir werden es erfahren ;). Ich warte jetzt einfach mal auf das erste Projekt, welches durch die Crowd gekauft wird.

Was braucht man, um bei Blockimmo mitzumachen?

Als erstes solltet ihr euch ein bisschen mit der Ethereum Blockchain auskennen und eine Vorstellung davon haben, was ein Smart Contract ist und was er +/- kann. Danach benötigt ihr einen dapp-fähigen Browser (Brave, oder Chrome/Opera mit Metamask plugin) sowie eine Ethereum Wallet. Ich habe die App «Trust Wallet» genutzt, da man dort eine neue Ethereum Wallet eröffnen (oder eine bestehende importieren) kann, sowie ein dapp-fähiger Browser bereits integriert ist. Wenn ihr das habt, könnt ihr euch bei Blockimmo registrieren. Ihr müsst eure Ethereum Wallet Adresse angeben, sowie eure Kontaktdaten. Danach müsst ihr einen KYC check machen lassen. Dafür werden Ausweisdokumente benötigt. Falls ihr grosse Summen anlegen wollt, gibt es noch einen Videochat. Danach gibt es noch einen AML check (Bekämpfung der Geldwäscherei, passiert automatisch). Sobald ihr freigeschaltet seid, könnt ihr euch mit eurem dapp-fähigen Browser einloggen. Das Einloggen passiert automatisch, sobald ihr auf «login» drückt. Der Browser und die Webseite von Blockimmo checken dann die Berechtigung ab. Wie es technisch ganz genau funktioniert, fragt ihr am besten die Blockimmo Jungs ;). Ab diesem Stadium kann man dann seine Kryptowährungen in Immobilien investieren. Aktuell werden ETH, XCHF sowie DAI unterstützt.

Dummy Projekt „Zendo“

Wie funktioniert das Anlegen genau?

Ihr könnt euch die Projekte auf Blockimmo.ch ansehen und findet (wenn ihr eingeloggt seid) auch Bewertungen von Gutachtern und viele weitere Informationen zur Investitionsfindung. Entschliesst ihr euch für ein Investment, dann einfach auf den «Invest» button klicken. Danach könnt ihr die Höhe eures Anlagebetrages festlegen. Und jetzt kommt der Unterschied. Um das Geld effektiv zu investieren, müsst ihr eine Transaktion auf der Blockchain auslösen und bestätigen. Das heisst im Browser werdet ihr gefragt, ob ihr das Geld verschieben möchtet und wenn ihr ja klickt, dann passiert das auch auf der Blockchain in den nächsten Sekunden/Minuten. Eure Cryptos befinden sich nun im Smart Contract. Jegliche Transaktion auf der Blockchain kostet euch eine minime Sendungsgebühr. Das bedingt, dass ihr immer etwas Ethereum in eurer Wallet habt und lasst. Sobald das Projekt finanziert wurde, werdet ihr aufgefordert eure Token (es gibt für jedes Projekt einen neuen Token) zu «claimen», das heisst ihr holt diese aus dem Smart Contract in eure Wallet (kostet etwa 1 cent). Das selbe Vorgehen wird dann auch notwendig um eure Dividenden/Ausschüttungen abholen zu können.

Fazit

Wow, mal etwas ganz anderes 😉 Ich finde diese Möglichkeit der Geldanlage wirklich toll. Es ist nicht ganz so schwierig wie es vielleicht tönt vom Beschrieb her, aber man muss sich damit auseinandersetzen. Ich habe jedoch die Registrierung innerhalb von 15 Minuten geschafft und war am nächsten Tag freigeschaltet.

Die Investitionsmöglichkeiten sind momentan auf den kleinen Kanton Zug beschränkt, in welchem die Immobilienpreise (aufgrund tiefer Steuern) relativ hoch sind. Sollte der Steuervorteil einmal wegfallen, wird sich das auch in niedrigeren Immobilienpreisen manifestieren. Zudem sind die Immobilienpreise in der ganzen Schweiz aufgrund tiefer oder sogar negativer Zinsen in den letzten Jahren förmlich explodiert. Das sollte man sich einfach vor Augen halten bei einer Anlage.

Abschliessend bleibt mir nur etwas zu sagen, geschätzte LeserInnen: Die Zukunft hat begonnen!

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