Blockimmo: Crowdfunding auf der Blockchain

Wie ihr ja wisst, teste ich gerne neue Plattformen (und auch sonst vieles, was neu ist 😉 ). Und heute geht es um Blockimmo. Allein der Name deutet ja eigentlich schon an, worum es geht: Blockchain und Immobilien. Gerne stelle ich euch die Plattform näher vor, denn ich konnte diese bereits live testen auf einem dummy Projekt.

Grundsätzliche Infos

Blockimmo nutzt die Ethereum Blockchain, welche Tokens, Smart Contracts (Skripts, welche bestimmte Transaktionen ausführen, und mit welchen man interagieren kann) und dapps (dezentralisierte Applikationen) beheimatet. Ich gehe jetzt nicht auf die Details ein, denn dies würde den Rahmen sprengen (und ein Experte in diesem Thema bin ich auch nicht 😉 ), bei Interesse lest die verlinkten Artikel. Ein gewisses Verständnis für Blockchain sollte man mitbringen, wenn man die Plattform von Blockimmo nutzen möchte. Das soll Neulinge jedoch nicht davon abhalten, mit etwas Übung geht alles reibungslos.

Am 1. März 2019 wurde ein Teil einer Geschäftsliegenschaft im Kanton Zug über die Blockchain an vier Investoren verkauft (Artikel in Englisch). Das war die erste live Transaktion einer Immobilie über die Blockchain (zumindest in Europa, mit Grundbucheintrag). Ich konnte danach dann im Dummy Projekt «Zendo» mitwirken. Bin eher zufällig darüber gestolpert, aber fand es interessant und habe es ausprobiert. Da es sich um einen Test handelte, wurden die Investitionen (verdoppelt!) nach einer Woche zurückgezahlt. Ich musste dabei wieder mit dem Smart Contract interagieren. Detaillierte Infos zu diesem Projekt, findet ihr hier (Artikel in Englisch). Das ist eben das schöne an der Blockchain, man kann jede Transaktion nachvollziehen.

Was ist der Vorteil von Blockimmo gegenüber p2p Investitionen in Immobilien?

Der Hauptunterschied besteht darin, dass man via Blockimmo (fast) direkt im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Momentan sind Bestrebungen in Gang, auch das Grundbuch auf die Blockchain zu bringen. Bis es so weit ist, werden die Immobilien von Blockimmo via einen Dachfonds (domiziliert in Liechtenstein) erworben. Jede Immobilie wird dann in einem separaten Subfonds gehalten, worauf die Tokenholder Anspruch haben. Es ist also genau so wie wenn man einen Fondsanteil eines Investmentfonds erwirbt. Das sieht bei den meisten p2p Plattformen anders aus. Dort ist man entweder Gläubiger oder hält einen Anteil an einem Konstrukt, welches die Immoblie besitzt (wobei auch das kein rechtlich direkter Anspruch ist). Ausnahmen bilden hierzu Plattformen wie zum Beispiel Crowdhouse, wo man im Grundbuch als (Mit)-Eigentümer eingetragen wird. Dafür sind aber sehr hohe Mindestanlagen (100k aufwärts) notwendig, da solche Eintragungen hohe administrative Aufwände nach sich ziehen (plus ist die Investition eher illiquid). Bei Blockimmo wird das direkt via Blockchain abgewickelt. Das bedingt jedoch, dass die Behörden mitspielen. Aktuell ist dies nur im Kanton Zug (Schweiz) möglich. Der Kanton, mit gleichnamiger Kantonshauptstadt, wird nicht umsonst Crypto Valley (in Anlehnung an Silicon Valley) genannt. Zudem sind Anlagen bei Blockimmo in Zukunft ab etwa CHF 100 möglich. Also kleine Investmentsumme und trotzdem der Vorteil von direktem (Teil)-Besitz. Übrigens: Die Übertragung von Sachwerten auf Tokens wird Tokenisierung genannt. Vielleicht habt ihr schon den Begriff Security Tokens gehört, das sind Tokens, welche mit einem effektiven Anteilsrecht verknüpft sind. Davon gibt es jedoch nur sehr wenige, da die entsprechend notwendige Regulierung erst in sehr wenigen Bereichen besteht.

Wer kann investieren? Wie hoch ist die Rendite? Ausschüttungen?

Grundsätzlich kann jede Person einen Account auf der Plattform machen und investieren, sofern man die KYC und AML Überprüfungen besteht. Da es ausländischen Investoren in der Schweiz verboten (oder Begrenzungen bestehen) ist, in Wohnliegenschaften zu investieren, werden solche Projekte nur Schweizern angezeigt. Gewerbliche Immobilien sind jedoch für alle Investoren (weltweit) zugänglich. Einzig US Investoren sind beschränkt, dort werden nur accredited Investors zugelassen (dies bedingt weitere Prüfungen). Diese Ausgangslage ist eventuell für europäische p2p Anleger interessant, welche gerne in der Schweiz oder in CHF anlegen würden (erstaunlicherweise erhalte ich sehr viele Anfragen bezüglich Anlagen in der Schweiz durch Europäer. Es scheitert dann immer am fehlenden Bankkonto, hier aber nicht, weil es keins braucht).

Die Rendite des ersten Projekts war mit 4.02 Prozent pro Jahr angegeben (erwartete Rendite), welche quartalsweise ausgeschüttet wird an die Investoren. Hier geht es um die Ausschüttungsrendite, ein allfälliger Wertzuwachs ist darin nicht inbegriffen. Es kann auch sein, dass die effektiven Ausschüttungen tiefer sind, falls es zu zeitweisen Leerständen oder anderen Problemen kommen sollte. Abschliessend würde ich schätzen, dass man im Schweizer Immobilienmarkt aktuell Ausschüttungen im Bereich von 3 bis 6 Prozent erwirtschaften kann, wo bei sich die Mehrheit wohl eher im Bereich von 3.5 bis 5% ansiedeln wird. Scheinbar sollen künftig auch noch Entwicklungsprojekte über die Plattform finanziert werden, ich habe keine Ahnung, wie hoch die Renditen da sind. Wir werden es erfahren ;). Ich warte jetzt einfach mal auf das erste Projekt, welches durch die Crowd gekauft wird.

Was braucht man, um bei Blockimmo mitzumachen?

Als erstes solltet ihr euch ein bisschen mit der Ethereum Blockchain auskennen und eine Vorstellung davon haben, was ein Smart Contract ist und was er +/- kann. Danach benötigt ihr einen dapp-fähigen Browser (Brave, oder Chrome/Opera mit Metamask plugin) sowie eine Ethereum Wallet. Ich habe die App «Trust Wallet» genutzt, da man dort eine neue Ethereum Wallet eröffnen (oder eine bestehende importieren) kann, sowie ein dapp-fähiger Browser bereits integriert ist. Wenn ihr das habt, könnt ihr euch bei Blockimmo registrieren. Ihr müsst eure Ethereum Wallet Adresse angeben, sowie eure Kontaktdaten. Danach müsst ihr einen KYC check machen lassen. Dafür werden Ausweisdokumente benötigt. Falls ihr grosse Summen anlegen wollt, gibt es noch einen Videochat. Danach gibt es noch einen AML check (Bekämpfung der Geldwäscherei, passiert automatisch). Sobald ihr freigeschaltet seid, könnt ihr euch mit eurem dapp-fähigen Browser einloggen. Das Einloggen passiert automatisch, sobald ihr auf «login» drückt. Der Browser und die Webseite von Blockimmo checken dann die Berechtigung ab. Wie es technisch ganz genau funktioniert, fragt ihr am besten die Blockimmo Jungs ;). Ab diesem Stadium kann man dann seine Kryptowährungen in Immobilien investieren. Aktuell werden ETH, XCHF sowie DAI unterstützt.

Dummy Projekt „Zendo“

Wie funktioniert das Anlegen genau?

Ihr könnt euch die Projekte auf Blockimmo.ch ansehen und findet (wenn ihr eingeloggt seid) auch Bewertungen von Gutachtern und viele weitere Informationen zur Investitionsfindung. Entschliesst ihr euch für ein Investment, dann einfach auf den «Invest» button klicken. Danach könnt ihr die Höhe eures Anlagebetrages festlegen. Und jetzt kommt der Unterschied. Um das Geld effektiv zu investieren, müsst ihr eine Transaktion auf der Blockchain auslösen und bestätigen. Das heisst im Browser werdet ihr gefragt, ob ihr das Geld verschieben möchtet und wenn ihr ja klickt, dann passiert das auch auf der Blockchain in den nächsten Sekunden/Minuten. Eure Cryptos befinden sich nun im Smart Contract. Jegliche Transaktion auf der Blockchain kostet euch eine minime Sendungsgebühr. Das bedingt, dass ihr immer etwas Ethereum in eurer Wallet habt und lasst. Sobald das Projekt finanziert wurde, werdet ihr aufgefordert eure Token (es gibt für jedes Projekt einen neuen Token) zu «claimen», das heisst ihr holt diese aus dem Smart Contract in eure Wallet (kostet etwa 1 cent). Das selbe Vorgehen wird dann auch notwendig um eure Dividenden/Ausschüttungen abholen zu können.

Fazit

Wow, mal etwas ganz anderes 😉 Ich finde diese Möglichkeit der Geldanlage wirklich toll. Es ist nicht ganz so schwierig wie es vielleicht tönt vom Beschrieb her, aber man muss sich damit auseinandersetzen. Ich habe jedoch die Registrierung innerhalb von 15 Minuten geschafft und war am nächsten Tag freigeschaltet.

Die Investitionsmöglichkeiten sind momentan auf den kleinen Kanton Zug beschränkt, in welchem die Immobilienpreise (aufgrund tiefer Steuern) relativ hoch sind. Sollte der Steuervorteil einmal wegfallen, wird sich das auch in niedrigeren Immobilienpreisen manifestieren. Zudem sind die Immobilienpreise in der ganzen Schweiz aufgrund tiefer oder sogar negativer Zinsen in den letzten Jahren förmlich explodiert. Das sollte man sich einfach vor Augen halten bei einer Anlage.

Abschliessend bleibt mir nur etwas zu sagen, geschätzte LeserInnen: Die Zukunft hat begonnen!

Crowdestor: Viele neue Projekte und Einführung des Buyback Funds

Vor etwas mehr als einem Jahr ist Crowdestor gestartet und nimmt so langsam aber sicher Fahrt auf. Das erste Projekt ist mittlerweile zurückgezahlt worden (nebst einigen anderen) und es stehen aktuell 3 investierbare Projekte zur Verfügung. Ein viertes folgt am Mittwoch Vormittag, mehr dazu aber weiter unten. Der Plattform (oder eher dem ersten Projekt) stand ich ja doch kritisch gegenüber. Dies hat sich mit der Zeit etwas gelegt. Die Projekte sind sicher im Bereich der risikoreicheren Anlagen in p2p anzusiedeln, dafür werden auch sehr gute Zinsen gezahlt (ähnlich sehe ich Envestio sowie Kuetzal. Die Zinsen laufen bereits nach Gebotsabgabe auf, was ein weiterer Vorteil ist. Unweigerlich wird es irgendwann bei solchen Projekten zu Zahlungsschwierigkeiten kommen. Um dem entgegenzutreten wurde, meiner Ansicht nach, der Buyback Fund ins Leben gerufen.

Buyback Guarantee Fund

Am 1. März liess Crowdestor verlauten, dass sie einen Buyback guarantee Fund eröffnet und diesen initial mit 50k Euro versorgt haben. Weiter wird von jedem Projekt etwa 1 bis 2 Prozent der Gebühren (Lendy, vormals Saving Stream hat auch so einen Fund), welche Crowdestor erhält, in den Fund fliessen und diesen so weiter äuffnen. Man schätzt, dass dieser bis Ende 2019 etwa über 100k Euro verfügen wird. Dafür müssten bei 1 Prozent etwa 5 Millionen und bei 2 Prozent 2.5 Millionen Euro in neuen Projekten finanziert werden. Tönt nach viel, ist aber durchaus realistisch würde ich sagen. Schaut man sich die Kadenz sowie die Grösse der Projekte an, sollte das Ziel erreicht werden können. Meiner Ansicht nach ist einfach fraglich, wieviel das dann wirklich nützt, wenn ein oder mehrere Projekte in Schwierigkeiten geraten. 100k versus 500k machen halt nur 20 Prozent aus. Das mag genügen, wenn man davon ausgeht, dass ein Projekt erst nach einigen Monaten in Schwierigkeiten gerät und noch Sicherheiten vorhanden sind. Hoffen wir, dass wir das nicht so genau rausfinden werden müssen 😉 Weiter sind mir die Regeln des Funds auch nicht ganz klar, wer, wann und wieviel erhält. Ich erhoffe mir da noch ein wenig Klarheit.

Neues Projekt am Mittwoch zu 19 Prozent

Am Mittwoch Vormittag kommt ein richtiger Brocken auf die Plattform. 520k Euro, zu 19 Prozent verzinst und mit sehr kurzer Laufzeit von nur 9 Monaten (ich vermute, dieses wird extrem schnell voll investiert sein) . Ich habe noch keine weiteren Informationen dazu, es schaut aber nach einem Immobilienprojekt in Riga aus (siehe unten). Hier geht es zu Crowdestor.

Das neuste Crowdestor Projekt

Kuetzal – eine neue Plattform mit sehr hohen Zinsen (22%)

Kuetzal, was ist denn das für ein Name, dachte ich mir beim ersten Lesen. Der Name kommt von einem Vogel, welcher bei den Azteken und Maya’s als heilig angesehen wurde (Quetzal – hier der Link zu Wikipedia für alle angehenden Ornitologen 😉 ). Der Vogel steht noch für weitere Eigenschaften wie Vertrauen, Brillianz und so weiter. Zudem wollte sich die Plattform von den vielen Mitbewerbern differenzieren, welche Crowd, Lend, Fund und so weiter im Namen haben. Ich glaube diese Differenzierung ist wirklich gelungen, aber ich assoziere halt Kuetzal nicht mit einer p2p Plattform. Warum man den Vogelnamen noch etwas abgewandelt hat und mit K schreibt, liegt darin begründet, dass sich die Plattform auf Europa fokussiert und man die Schreibweise Kuetzal anstelle von Quetzal eher europäisch erarchtet. Dem stimme ich zu, wobei bei so einem exotischen Namen hätte das nun auch keine Rolle mehr gespielt 😉

Die Plattform hat ihren Sitz in Talinn, Estland und wurde von drei Jungunternehmern gegründet. Die Zinsen sind je nach Projekt unterschiedlich und gehen bis 22%. Die Plattform hat einige sonder Features, welche ich euch gerne kurz vorstellen werde.

Kuetzal Care und der Buyback

Neue Plattformen bekunden meistens Mühe die ersten Projekte finanziert zu kriegen, was wiederum für die Investoren unschön ist, da das Investment unverzinst rumliegt. Bei Kuetzal ist das anders, hier wird das Geld gleich verzinst, nachdem man das Geld angelegt hat (Mindestanlage 100 Euro pro Projekt, Zinsen monatlich). Das ist der eine Teil von Kuetzal Care. Der andere Teil garantiert, dass das Projekt vollständig finanziert wird. Dies durch Kreditlinien bei Banken und Zusagen von Grossinvestoren. Der Buyback funktioniert etwas anders als gewohnt und steht nicht bei jedem Projekt zur Verfügung (sieht man in der Tabelle zu den Projektdetails, wenn man drauf klickt). Steht ein Buyback zur Verfügung, kann man seinen Anteil am Projekt jederzeit zu 90 Prozent zurückgeben, nimmt so also einen Abschlag von 10 Prozent in Kauf. Das heisst bei einem Projekt mit um die 20 Prozent Verzinsung, kann man nach 6 Monaten verkaufen und die bereits erhaltenen Zinsen, würden den Abschlag decken. Die Funktionsweise kennen wir bereits von Envestio.

Kuetzal Projekte
Auswahl zu aktuellen Projekten bei Kuetzal

Fazit

Ihr seht, die Plattform macht also einiges ziemlich anders, als wir das kennen. Das muss nichts schlechtes sein. Mir fehlt bei den Projekten etwas der rote Faden, die Plattform wirbt damit Ideen zu finanzieren und nicht Sektoren. Finde ich ja ok, aber dann fehlt mir ein wenig die Fokussierung auf Kernkompetenzen. Auf der anderen Seite ist es beruhigend zu sehen, dass Banken und Grossinvestoren Kapital für die Finanzierung garantieren. Ohne tiefgehende Prüfungen würden diese Institute das nicht machen. Es wurde auch noch kein Projekt zurückbezahlt, das heisst eine abschliessende Einschätzung ist aktuell nicht möglich. Sicher ist, dass Investitionen hier stark risikobehaftet sind (wie bei Envestio oder Crowdestor aktuell). Meine Zinsen habe ich schön wie erwartet nach einem Monat erhalten und erwarte nun, dass es so weitergeht. Hier geht es zu Kuetzal.

News, Cashback und eine neue Plattform

Reinvest 24 mit Cashback Aktion

Es ging nicht allzu viel in der letzten Zeit bei Reinvest 24. Aber diese Woche kommt ein neues Projekt, der Sekundärmarkt wird aufgeschaltet und mit Glück auch noch die deutsche Version der Webseite. Cashback gibt es bis zum 11. März 2019 für alle Investoren (bestehende und neue), welche mehr als 500 Euro anlegen in dieser Zeit (0.5% ab 500, 1% ab 1000 Euro). Hier geht es zu Reinvest24.

Swaper mit ambitionierten Zielen

2018 hat Swaper nach eigenen Angaben 34 Millionen Euro an Neukrediten finanziert. Und trotzdem war es teilweise so, dass Cash bei vielen Investoren auf dem Konto liegen blieb. Swaper hat nun angekündigt, dass Kreditvolumen auf 54 Millionen Euro erhöhen zu wollen. Diese Woche sollte man das bereits spüren in der Kreditverfügbarkeit. Seien wir mal gespannt 😉

Crowdestor gibt weiter Gas und bietet hohe Zinsen

Wie angekündigt ist die Projektpipeline bei Crowdestor seit einigen Wochen sehr gut. Viele Projekte wurden auch binnen weniger Stunden komplett finanziert, vor allem bei Zinssätzen um 18 Prozent und mehr. Am Donnerstag Abend geht Saapio an den Start (Pflegeprodukte im teureren Segment), um die europäische Expansion zu finanzieren. Ich vermute, das Projekt wird noch am Donnerstag Abend vollständig finanziert, daher das Geld vorher hinschicken um nicht in die Röhre zu gucken. Hier geht es zu Crowdestor.

Neues Crowdestor Projekt ab Donnerstag Abend 28. Februar 2019

Kuetzal: eine neue (meistens) Hochzinsplattform

Vor einigen Wochen bin ich auf die Plattform mit dem doch eher speziellen Namen Kuetzal gestossen und habe dort mal investiert. Was es mit dem Namen auf sich hat und eine genauere Vorstellung der Plattform kommt noch diese Woche. So viel vorweg: Mindestanlage 100 Euro, wird sofort nach Gebotsabgabe verzinst. Projekte werden garantiert finanziert durch Kapitalgeber und die meisten Projekte haben jeweils eine sofortige Ausstiegsmöglichkeit, aber da werden 10 Prozent von eurem Kapital als Kosten fällig. Ist also ein quasi Sofortbuyback, zu 90 Prozent. Wir kennen diese Variante ja von Envestio beispielsweise. Die Projekte von Kuetzal könnt ihr euch hier ansehen.

So, das wars für jetzt, ihr hört diese Woche nochmals von mir. Gute Woche!

Robocash – (beinahe) zwei Jahre sind vergangen

Im Februar 2018 hatte ich euch ein Update zu meinen Erfahrungen mit Robocash nach einem Jahr gegeben. Damals konnte ich eine stolze Rendite von 14.44 Prozent vorweisen, aber es war schon absehbar, dass sich dieses Niveau nicht auf Dauer halten liesse. Die Plattform hatte einfach zuviel Investorengeld eingesammelt und konnte nicht genügend Kredite bereitstellen. Daher kamen weitere Länder wie auch weitere Kreditvermittler ins Spiel. Meine Gesamtrendite nach bald zwei Jahren beläuft sich auf 28.01%, also im Schnitt noch mehr als 14% pro Jahr (nicht annualisiert). Die hohe Rendite dürfte auf zwei Faktoren zurückzuführen sein. Erstens konnte ich noch relativ lange mein Geld zu 14 Prozent anlegen und hatte eher weniger viel Cash auf dem Konto. Zweitens spielt hier der Zinseszinseffekt langsam eine wichtigere Rolle. Ich bin vollends zufrieden mit dem Resultat bei Robocash.

Warum gibt es gerade jetzt ein Update?

Berechtigte Frage, ich hätte ja auch einfach bis zum 22. Februar warten können und ein Update nach genau 2 Jahren online stellen können. Klar, wäre irgendwie schöner gewesen, aber hätte es mehr gebracht, wenn ich noch einige Wochen gewartet hätte? Ich denke eher nicht, und ausserdem sind die Änderungen bei den Krediten auch schon vor einigen Wochen passiert, also denke ich der Zeitpunkt ist nicht schlecht für ein Update.

Was ist passiert?

Eigentlich ist genau das passiert, was zu erwarten war. Die Plattform hatte zuviel Investorengeld, welches nicht komplett angelegt werden konnte. Also hat man zuerst versucht die Kreditverfügbarkeit zu verbessern, und als das nichts half, wurden die Zinsen gesenkt. Neu beträgt der Standardzinssatz 12 Prozent, was immernoch gut ist. Es wurden neue Kreditvermittler sowie neue Regionen erschlossen. Spannend finde ich, dass es auch Robocash in den Philippinen gibt. Wie ihr aus untenstehendem Bild entnehmen könnt, sind Kredite von nahe zu einer Million Euro verfügbar. Lasst euch von der Zinsrange 11 bis 15 Prozent nicht beirren, alle Kredite sind zu 12 Prozent verfügbar, es handelt sich lediglich um eine Voreinstellung. Hoffen wir es mal, dass nicht 11 Prozent Kredite folgen 😉 Spass beiseite, bei einer Million offenem Kreditvolumen, denke ich nicht, dass uns das in den nächsten Monaten bevorsteht.

Auszug der verfügbaren Kredite bei Robocash, Stand 1. Januar 2019

Fazit

Ich lasse meine Investitionen weiterlaufen bei Robocash und erfreue mich an den Zinsen und Zinseszinsen. Ich hoffe auf noch viele weitere beschwerdefreie Jahre mit Robocash 😉

Bondster – P2P aus Tschechien (inkl. Buyback und Cashback)

Bondster hatte ich euch schon vor einigen Wochen angekündigt, und nun ist es soweit die Plattform zu präsentieren. Die Plattform gehört der tschechischen Private Equity Beteiligungsfirma CEP Invest. Weiter verfügt Bondster über eine strategische Partnerschaft mit dem tschechischen Kreditvermittler ACEMA. Diesen kennen wir bereits, da sich dieser bereits bei Mintos als Kreditvermittler (Loan Originator) finanziert. ACEMA ist ein Schwergewicht im tschechischen Nicht-Banken Kreditmarkt und bereits seit bald 20 Jahren aktiv im Geschäft. Das sind sicherlich solide Vorraussetzungen für die Plattform. 

Registrierung, Cashback und Gebühren

Bei Bondster können Privatpersonen und Firmen aus aller Welt Geld anlegen, einzige Vorraussetzung ist ein Bankkonto in der EU (plus Norwegen und Schweiz). Registrieren könnt ihr euch über folgenden Link. Wenn ihr im Feld Promocode (am Schluss des Formulars) diese vier Ziffern 4985 eingebt, dann erhaltet ihr 1 Prozent Cashback  (gleiches gilt für mich) auf eure durchschnittlichen Investments der ersten drei Monate. Die Gutschriften erfolgen nach 30/60/90 direkt auf euer Konto. Nach 60 respektive 90 Tagen erhaltet ihr nur noch etwas, falls ihr euer Investment erhöht habt. Die ersten drei Monate erhebt die Plattform keine Gebühren , danach werden 1% Gebühren direkt an euren Zinsen abgezogen. Testen kann man die Plattform also mit Cashback und ohne Gebühren für die ersten drei Monate. 

Währungen und Kreditarten

Investieren kann man in CZK (tschechische Kronen) und Euro. Bei den tschechischen Krediten gibt es eine Art Tagesgeldkonto (wie bei Bondora Go und Grow), welches mit 3.9 Prozent verzinst wird und man tägliche Liquidität hat. Ich erwähne das nur der Vollständigkeit halber. Für Euro Anleger ist das weniger interessant, vermute ich jedenfalls. Weiter gibt es noch Kredite, welche mit Immobilien besichert sind. Diese sind jedoch eher selten. Der Grossteil der Kredite verteilt sich auf Guaranteed Liquidity (GL) sowie auf Kredite mit Buyback (BB). Bei beiden Kreditarten greift ein Buyback von Kapital und aufgelaufenen Zinsen nach 60 Tagen. Bei den GL Krediten hat man jedoch eine Ausstiegsklausel und kann vor Kreditende aussteigen. Diese Variante kostet jedoch 1% Gebühr des verbleibenden Kapitals. Da die meisten Kredite momentan als Annuität aufgelegt sind, reduziert sich das investierte Kapital monatlich, was dann auch auf die Gebühr positiv durchschlägt. Bei den Buyback Krediten gibt es den vorzeitigen Ausstieg nicht, dafür werden diese aktuell besser (12%) verzinst und sind schon mit einer Laufzeit von wenigen Monaten zu haben.  Auf das Liquiditätsfeature kann ich bei diesen Krediten aufgrund der kurzen Laufzeit sowie des Buybacks verzichten. Die Mindestanlage pro Kredit beträgt 10 Euro.

Autoinvest

Bondster verfügt über einen Autoinvest, welcher aber aufgrund der vielen Einstellungsmöglichkeiten auf den ersten Blick als etwas kompliziert erscheint. Ich habe daher meine ersten Investments manuell getätigt, was aber auch etwas umständlich war. Daher werde ich in einem nächsten Blogbeitrag den Autoinvest detailliert vorstellen. 

Fazit

Ich finde Bondster interessant, da mir hier eine regionale Alternative zum Baltikum geboten wird. Positiv stimmt mich auch, dass mit ACEMA ein altgedienter Kreditvermittler mit an Bord ist, welchen ich von Mintos bereits kenne. Wie immer bei diesen Krediten ist jedoch die Bonität der Kreditvermittler entscheidend, und da gibt es noch einige mir unbekannte auf der Plattform. Ich werde versuchen hier auch noch mehr Informationen zu erhalten. Ach übrigens, im eingeloggten Bereich kann man jetzt auch auf Deutsch umstellen. 

Bei Fragen einfach Posten.

 

 

Reinvest 24 – in Renditeliegenschaften im Baltikum investieren

Mit Reinvest24 stelle ich euch heute eine relativ neue Plattform aus Estland wie angekündigt näher vor. Auf die Plattform bin ich während ihres Softlaunchs im Sommer gestossen. Damals war noch nicht allzuviel los dort, was sich aber nun ändert.

Grundlegende Informationen

Reinvest24 wurde von einigen Experten aus den Bereichen IT, Finance und Immobilien 2018 in Estland gegründet und hat ihren Sitz in Talinn. Nach eigenen Angaben verfügt das Team über mehr als 10 Jahre Erfahrung im Bereich der Immobilienentwicklung. Zuerst hat das Team die Immobilienprojekte im privaten Kreis entwickelt, verwaltet und verkauft. Da die Anzahl der realisierbaren Projekte jedoch die verfügbaren Mittel überstieg, gründete man Reinvest24 und ermöglicht nun Privatanlegern (ab einem Betrag von 100 Euro) bei diesen Projekten zu partizipieren. Das spannende an der Geschichte sind nicht nur die Renditen, sondern auch die Art der Investments. Bei den meisten Projekten wird man quasi Anteilseigner einer Immobilie und erhält monatlich die Mieteinnahmen ausbezahlt. Zudem partizipiert man an der Wertveränderung der Immobilie (diese werden periodisch neu bewertet). Künftig kann man seine Anteile am Sekundärmarkt mit Ab- oder Aufschlag verkaufen und so die Wertsteigerung sichern (gehen wir mal davon aus, dass die Preise steigen ;)). Der Fokus der Plattform liegt jedoch auf Halten und Verwalten der Projekte.

Aktuelle und vergangene Projekte

Aktuell sind zwei Projekte zur Investition verfügbar (die Einzelheiten könnt ihr den detaillierten Projektbeschrieben entnehmen auf der Seite), eines mit einem fixen Zinssatz (14% jährlich, Laufzeit 9 Monate). Dieses Angebot wurde aufgeschaltet um neuen Investoren ein breiteres Angebot bieten zu können. Das zweite Angebot besteht aus einem sich in Teilsanierung befindlichen Mietshaus an guter Lage in Talinn, welches bereits Mieteinnahmen generiert (hier bin ich bereits dabei, sowie beim „Crypto Hotel“). Auf solche Projekte legt die Plattform, wie bereits gesagt, ihren Fokus. Bei guten Gelegenheiten werden jedoch auch andere Varianten aufgeschaltet.

Wenn ihr euch die Properties Seite anschaut, dann stellt ihr fest, dass auch bereits 2 Projekte mit “exited” bezeichnet werden. Das heisst die Immobilien wurden bereits verkauft. Diese Projekte waren jedoch nie öffentlich zugänglich, sondern nur dem Team zu Testzwecken der Plattform vorbehalten. In Zukunft wird es nur begrenzt solche exits geben, und vor allem haben die Anteilseigner auch ein Wörtchen mitzureden.

Gebühren für den Anleger

Pro 100 Euro, welche ihr investiert, erwerbt ihr eine gewisse Anzahl an Anteilen einer Immobilie. Dazu muss noch gesagt werden, dass beim Investment jeweils 2 Prozent der Anlagesumme als Gebühren abgezwackt werden (gilt auch für Käufe auf dem Sekundärmarkt, für den Verkäufer ist der Verkauf via Zweitmarkt kostenlos). Das heisst pro 100 Euro, investiert ihr 98 Euro in die Immobilie. Tönt nach viel im ersten Moment, im Vergleich mit anderen Plattformen ist das jedoch moderat und die Renditen kompensieren das schnell wieder. Schliesslich will die Plattform ja auch Geld verdienen. Sie tut das wie gesagt über diese 2 Prozent und behält einen Zehntel der Mieteinnahmen als Verwaltungsaufwand ein. Ich finde das geht in Ordnung.

Die Struktur der Investments

Die ganze Abwicklung läuft über ein sogenanntes SPV (Special Purpose Vehicle), welches die Interessen der Investoren vertritt. Dieses SPV ist im Grunde nichts weiter als eine juristische Person, also eine Unternehmung (ich bin kein Jurist und daher bitte ich die Verallgemeinerung zu entschuldigen). Bei der Investition erwirbt man aber nicht einen Anteil am SPV, sondern an der Immobilie direkt, welche von der Unternehmung verwaltet und bewirtschaftet wird. Es besteht also meines Erachtens kein direkter Bezug zwischen Immobilie und Investor, sondern eine Dreiecksbeziehung: Investor -> SPV -> Immobilie. Im ersten Moment fand ich das etwas speziell, aber genau die gleiche Struktur wird auch bei Property Partner (eine der grössten Immobilienplattformen in UK) genutzt. Aber wie immer beim Investieren in neue Plattformen, ohne ein bisschen Vertrauensvorschuss geht’s halt meistens nicht. Die andere Möglichkeit wäre für jedes Immobilienprojekt ein separates SPV zu gründen und den Investoren Anteile am SPV zu geben. Das ist aber scheinbar ein grosser Aufwand und würde sich bei einem Mindestinvestment von 100 Euro nicht rechnen. Und selbst wenn ein direkter Bezug von Investor zur Immobilie hergestellt würde: viel Spass bei der Durchsetzung eurer Ansprüche im Baltikum. Möglich, aber aufwändig und kostspielig. Darum schaltet man ja auch eine Plattform dazwischen. Ich finde man sollte das Ganze jetzt nicht überdramatisieren, aber bevor man investiert, sollte man sich dessen bewusst sein. Oh, und was noch gut ist an dieser Struktur: jedes Projekt bleibt eigenständig. Sollte es zu Problemen kommen bei einem Projekt, tangiert das die anderen nicht.

Und zum Schluss

Ich finde das Konzept von Reinvest24 spannend, da mir genau die Möglichkeit an Erträgen aus Immobilien zu partizipieren im Baltikum noch gefehlt hat. Es ist mal etwas anderes und das Team scheint topmotiviert zu sein. Ich hatte in den letzten Wochen immer wieder regen Austausch mit dem CEO Tanel Orro. Bei Fragen könnt ihr ihn auch direkt kontaktieren über die info Emailadresse auf der Plattformseite. Eventuell ist das notwending, da die Webseite noch etwas mager daher kommt was Informationen angeht. Zu Reinvest24 geht es hier lang. Eine deutsche Webseite ist übrigens in Arbeit und kommt in einigen Wochen.

Update zu Envestio – Alles im Lot?

Seit meinem letzten Bericht sind nun schon einige Wochen verstrichen und heute war meine erste Rückzahlung bei einem Projekt an der Reihe. Wie bei allen Zinszahlungen bisher, kam auch die Kapitalrückzahlung ohne die geringste Verspätung bei mir an. Nächste Woche ist dann die nächste Rückzahlung fällig. Mal schauen ob auch diese pünktlich kommt. Ehrlich Gesagt hatte ich mit Verspätungen gerechnet bei mindestens einem Projekt. Das alles ganz genau nach Zahlungsplan verläuft, machte (und macht mich weiter) stutzig. Ich finde das komisch, dass es bei solchen Projekten nie zu den geringsten Verspätungen kommt (eigentlich bizarr, dass ich mir eine Verzögerung wünsche). Envestio kommentiert meine dahin gerichtete Frage damit, dass die Schuldner immer ein bisschen vor dem im Zahlungsplan ersichtlichen Datum ihre Zahlung an die Plattform leisten…. Erst war ich ein bisschen sprachlos ab der Antwort, denn meines Erachtens geht diese am Kern der Sache vorbei. Ich ziehe folgende Schlüsse daraus: 1) Die Plattform macht einen sensationellen Job und hat alles vollständig im Griff (wobei man hier differenzieren muss, da die Kredite noch nicht lange laufen und erste Schwierigkeiten meistens so nach 6 bis 18 Monaten auftreten), oder 2) Ich habe die Natur dieser Art von Krediten nicht ganz verstanden oder schätze die Risiken völlig falsch ein, oder 3) Die verschiedenen Tranchen (Tier), werden zur Liquiditätssicherung genutzt. Was ich damit meine, beschreibe ich weiter unten.

Um es ganz deutlich zu formulieren: Ich werfe der Plattform keinen Betrug vor, dafür wäre es viel zu früh und Beweise gibt es auch keine (zumindest habe ich keine). Ich finde es einfach komisch wie gut alles zu laufen scheint und mache mir daher Gedanken zu den möglichen Szenarien. Ich halte mich hier an die Faustregel: Sehr hohe Zinsen = sehr hohe Risiken.

Die verschiedenen Tranchen

Es ist augenscheinlich, dass die gleichen Firmen immer wieder neue Kredite aufnehmen. Diese werden dann mit der entsprechenden Tranche (Tier) gekennzeichnet. Tier 6 bedeutet, dass die gleiche Firma hier die sechste Tranche (6. Kredit) aufgenommen hat. Aktuell gibt es eine Firma mit 9 Kredittranchen (Container), welche offene Kredite in der Höhe von EUR 650’000 hat. Mag ja sein, dass für jeden Kredit eine Sachsicherheit verfügbar ist, aber speziell finde ich das schon etwas. Und genau hier könnte man vermuten, dass die älteren Tranchen durch die neueren abgelöst werden. Solange das totale Kreditvolumen nicht erhöht wird, könnten es ja nur indirekte Verlängerungen sein. Steigt das Kreditvolumen aber über die Zeit an, dann stellen sich mir hier einige Fragen. Leider kommen auch nur selten ganz neue Projekte, sondern meistens weitere Tranchen von bestehenden Kreditnehmern.

Mögliche Strategien

Um mein Risiko etwas zu minimieren, versuche ich nur in eine (und wenn möglich in einer der frühen) Tranche pro Firma zu investieren. Zudem schaue ich auch, dass mir hier immer die Option mit 5 Prozent Abschlag zu verkaufen gegeben wird (nur bei secured debt, aber andere Kreditarten habe ich noch keine gesehen, aber theoretisch möglich). Weiter schaue ich, dass ich nur Kredite mit mindestens 3 Monaten Restlaufzeit kaufe. Dies aus dem einfach Grund, dass ich nach etwa 3 Monaten (bei 20% Verzinsung) ohne Verlust mit 5 Prozent Abschlag verkaufen könnte und so verlustfrei bleibe. Bei Verfall des Kredits, kann ich nur mit minimal 90 Prozent Rückzahlung rechnen (falls die Plattform das stemmen kann). Ob ich dann wirklich vor dem Rückzahlungstermin aussteige, steht auf einem anderen Blatt Papier. Ich halte mir einfach gerne die Optionen offen. Eine andere Frage stellt sich auch noch was passiert, wenn viele Investoren gleichzeitig zu 5 Prozent Abschlag verkaufen wollen, die Plattform müsste über eine enorme Liquidität verfügen. Ist ja eigentlich das gleiche wie wenn viele Sparer ihr Geld gleichzeitig bei der Bank abholen möchten (Bank run), genügend Bargeld wird nicht vorhanden sein. Hoffen wir mal, dass es nicht dazu kommen wird und uns die Antwort auf diese Frage erspart bleibt. Aber wie gesagt, vielleicht schätze ich die ganze Struktur auch falsch ein.

Noch was…

Rücküberweisungen von der Plattform auf euer Bankkonto sind kostenlos, sofern diese höher als 5 Euro betragen. Darunter erhebt Envestio eine Gebühr von 2 Euro. Die Bank von Envestio verlangt scheinbar Gebühren für ausgehende Überweisungen. Es soll einige Investoren gegeben haben, welche sich auch einige Cents auszahlen liessen. Daher ergriff man diese Massnahme.

Und zum Schluss

Vielleicht gehe ich mit Envestio etwas hart ins Gericht, aber ich bin hier einfach etwas skeptisch. Die Plattform hat jedoch eine Chance verdient, ich bleibe dabei und hoffe auf viele neue Kredite. Die hohen Zinsen von bis zu 22 Prozent pro Jahr helfen mir dabei 😉 Falls ihr euch auch zu einem Investment entschliessen solltet, mit diesem Link kriegt ihr 0.5 Prozent Cashback (plus einmalig 5 Euro) auf eure Investitionen der ersten 9 Monate.

Drei neue Plattformen im Schnelldurchlauf

Heute habe ich gleich drei neue Plattformen für euch, welche ich gerne kurz vorstellen möchte. Ein Post ist natürlich zu wenig um alle Plattformen detailliert abzuhandeln (zumal ich mich selbst auch bei zweien davon erst heute angemeldet habe), daher gibt es nur eine Kurzvorstellung. Ein kompletter Bericht folgt dann in den nächsten Tagen und Wochen. Also, los geht’s:

Reinvest24 – Immobilien im Baltikum mit Mieteinahmen

Ich hatte mich immer gefragt, warum es im Baltikum keine Plattform gibt, mit welcher Investoren Immobilien kaufen und vermieten können. In Grossbritannien ist dieses Model häufiger anzutreffen, und Reinvest24 ist vom Prinzip her Property Partner sehr ähnlich. Es handelt sich hierbei um eine sehr junge Plattform, welche erst seit einigen Monaten für Investoren offen ist. Ich bin bereits in einem Projekt dabei und habe schon die ersten Mieteinnahmen erhalten. Beim Zweiten Projekt habe ich bereits geboten, aber bis dieses vollständig finanziert ist, dauert es noch eine Weile. Von dieser Plattform gibt es wohl nächste Woche den detaillierten Bericht (ist jetzt online).

Bondster – P2P aus Tschechien mit Buyback und Cashback

Wie gesagt, eine Tschechische Plattform bei welcher in Tschechischen Kronen und Euro angelegt werden kann (hier ein Bericht zu der Währungsentwicklung versus Euro). Es gibt verschiedene Arten von Krediten und auch Buyback wird angeboten in einer Kategorie. Eigentlich selbsterklärend, der Buyback greift nach 60 Tagen, aber es gibt auch die Möglichkeit vorzeitig auszusteigen aus dem Kredit (wie bei Envestio). Das kostet aber natürlich etwas. Ich bin mir noch nicht ganz sicher, wem die Plattform gehört, aber ein bekannter Name taucht schon mal auf: ACEMA, ein Kreditvermittler, welcher auch auf Mintos Kredite finanziert hat in der Vergangenheit. Zudem wird die Plattform von der Tschechischen Nationalbank überwacht. Die Zinsen fallen mit 10 Prozent (ab sofort 12%) bei Buyback moderat aus. Nach 3 Monaten wird den Neuinvestoren auch eine Gebühr von 1 Prozent pro Jahr auferlegt, welche direkt von den Zinsen abgezogen wird. Wie gesagt, die ersten drei Monate sind davon befreit und obendrauf gibt es noch 1% Cashback auf das durschnittlich investierte Kapital (der ersten 3 Monate, jeweils monatlich ausbezahlt), wenn ihr euch mit diesem Code 4985 anmeldet (Der Code muss bei der Registrierung in das unterste Feld – referral code – eingetragen werden). Einen Steuerrückbehalt gibt es nicht. Hier geht es zu Bondster. Seite auf Englisch umstellen.

Debitum Network – P2P und Krypto made in Litauen

Auch hier habe ich mich heute angemeldet und blicke noch nicht so ganz durch. Man kann in Euro sowie Pfund, aber auch Kryptowährungen einzahlen. Der Kryptoteil ist erst nach einer Identitätsprüfung freigeschaltet. Man kann aber auch ganz normal mit Euro oder eben Pfund arbeiten. Aktuell sehe ich nur Kredite von Debifo (auch den kennen wir von Mintos, Rechnungsfinanzierung). Ich bin jetzt noch nicht wirklich so schlau geworden aus der Plattform, aber ich probiere diese mal mit einem geringen Betrag aus. Hier geht es zum Debitum Network.

Das wars für heute, bei Fragen einfach melden. Wie gesagt, Erfahrungsberichte werden folgen.

Crowdestor wartet mit einer Serie an Projekten auf

Im Februar hatte ich ja bereits das erste Mal über Crowdestor und sein Tesla Projekt berichtet. Ich hatte damals ja einige Fragen, auch bezüglich der Teslas. Hier hat mich jemand belehrt, dass in Estland Teslas hoch im Kurs sind und in der estnischen Version von Uber (Taxify) extra ein Tesla Button eingebaut ist. Mit diesem lässt sich ein Tesla als Taxi bestellen 😉 Ich lerne ja gerne dazu, aber noch wichtiger für mich ist, dass die Projekte auch zahlen. Beim Tesla Projekt ist dies der Fall. Gemäss Aussage der Plattform zahlen auch alle anderen Projekte brav zurück, wobei einige bereits komplett zurückgezahlt wurden.

Bis jetzt hat Crowdestor Wort gehalten und Projekte in den Bereichen gebracht, welche angekündigt wurden. Leider sind in den letzten Monaten erst eine handvoll von Projekten auf der Plattform gestartet, aber das wird in den nächsten Tagen besser. Die Projekte dauern aktuell relativ lange bis sie voll finanziert sind. Das spielt aber keine Rolle für die Investoren, denn die Verzinsung des Kapitals beginnt schon mit der Abgabe des Gebots. Die Zinsen werden auch gezahlt, falls das Projekt nicht zu Stande kommt (zu geringe Finanzierung). Das finde ich sehr fair von Crowdestor, aber machen wir uns nichts vor: In diesem Stadium ist es schwierig Projekte zu finanzieren und daher müssen wohl auch solche Massnahmen ergriffen werden. Und natürlich, was uns Investoren besonders freut, hohe Zinsen gezahlt werden 😉

Ein Start up, eine Immobilie und ein Berliner Restaurant (und mehr)

Aktuell ist Leben in Crowdestor gekommen. Ein Fashion Startup, namens INCH2, braucht einen Kredit zur Stärkung der liquiden Mittel. Die Projektfinanzierung läuft schon einige Tage, aber es werden noch etwa 60k Euro gesucht. Zinsen sind mit mindestens 17 Prozent schon relativ hoch, aber Start ups sind halt eine eher riskantere Angelegenheit. Dafür gibt es aber auch eine Erfolgsbeteiligung, falls der Umsatz des Unternehmens 2019 höher als 5 Millionen Euro ausfällt. Für jede 5 Millionen übersteigende Million gibt es ein zusätzliches Prozent an Zins. Bei 8 Millionen gibt es also 17 Prozent (Basiszinssatz) plus 3 Prozent (8m – 5m = 3m). Total also 20 Prozent. Ein ordentlicher Batzen. Am Dienstag 6. November um 18.00 sollte ein Immobilienprojekt in die Finanzierung starten. Das Gebäude befindet sich in Riga, wird mit 12 Prozent verzinst und läuft während 9 Monaten. Und eine Woche später wird das Restaurant the catch in Berlin in die Finanzierung gehen. 18 Prozent werden während 18 Monaten gezahlt, gesucht werden 100k Euro. Finde ich noch speziell hier ein deutsches Projekt zu sehen. Leider hat es noch nicht mehr Infos darüber auf der Webseite. Ich weiss auch nicht, ob ich das wirklich gut finden soll. Die meisten deutschen p2p Plattformen haben ja mit langen Verspätungen und Ausfällen zu kämpfen.

Crowdestor Restaurant Projekt
Restaurant Projekt in Berlin

Es sieht also so aus, als ob die Plattform fahrt aufgenommen hat. Zudem sollen in den nächsten zwei Wochen noch mindestens zwei weitere Projekte auf der Plattform erscheinen, von denen ist aber leider noch nichts bekannt. Hier geht es zu Crowdestor.