Ein Zwischenfazit nach einem halben Jahr Housers

Nach bald einem halben Jahr mit Housers ist es an der Zeit mal ein Zwischenfazit zu ziehen. In meinem Investitionszeitraum hat sich einiges getan bei der Plattform. Man hat beispielsweise die ersten Projekte in Portugal finanziert bekommen, neue Städte in Italien erschlossen und nebenbei ein Hotel finanziert. Zudem wurde das Dashboard überarbeitet und man findet jetzt Daten und Übersichten zu allen Investments. Ich kriege detaillierte Einnahmenübersichten, Aufsplittung der Einnahmen und noch vieles mehr. Auch zeigt mir der Diversifikationsindex (siehe Bild), dass ich nur mittelmässig diversifiziert bin (66 von 100 Punkten).Housers Portfolio Shame on me 😉 Nur muss man dazu sagen, dass es relativ schwierig ist sich zu verbessern, denn einige Parameter sind von Natur aus limitiert (Art des Investments/Geographische Verteilung etc). Es gibt halt nicht mehr Optionen als in Vermietungsobjekte (BTL), Verkaufsobjekte (BTS) oder Entwicklungsprojekte (development loans) zu investieren. Von daher sehe ich mich also doch recht gut aufgestellt ;). Ich nehme an die Spinnennetzgraphik ist ihrer Zeit schon etwas voraus und wir werden noch neue Möglichkeiten sehen. Bei all den Daten sehe ich aber keine Renditezahl und das bringt mich auch schon zu meinem nächsten Punkt.

Daten, und noch mehr Daten

Die Fülle der Daten ist enorm, nur handelt es sich dort meistens um Schätzungen. Das alleine ist mir ja noch egal, nur ist es relativ mühsam nachzuvollziehen ob die Projekte wirklich so rentieren, wie sie sollten. Es geht schon zum Beispiel über die Transaktionsliste, welche man auch exportieren und in Excel weiterbearbeiten kann. Ich muss aber auch dazu sagen, dass mein Anlagehorizont noch zu kurz ist mit 6 Monaten, denn die Verkaufsprojekte haben eine Zeitdauer von 12 Monaten vorgesehen, das heisst noch keines dieser Objekte wurde verkauft. Man kann übrigens die Fortschritte auf Projektebene sehen, es gibt detaillierte Bilder dazu. Einige meiner Verkaufsprojekte sind jetzt aus der Renovationsphase raus und werden aktiv im Markt angeboten. Mal sehen wann das erste verkauft wird, und ob die erwartete Rendite erzielt werden kann. Bei den Entwicklungsprojekten ist es einfach, da haben wir einen fixen Zinssatz, und der wird pünktlich gezahlt (Abzug von 1/10 als Kommission für die Plattform). Auch die Vermietungsprojekte zahlen pünktlich ihre «Miete», da habe ich mich aber gefragt, woher denn das Geld kommt, denn die Immobilien sind erst gerade fertig renoviert worden und erst zur Vermietung ausgeschrieben. Das Geld kommt scheinbar aus dem Finanzierungsbetrag des Projekts, also haben die Investoren die Miete des ersten Jahres quasi bevorschusst. Das System nennt sich «instant yield» und die Mieteinahmen/Zinsen für das erste Jahr sind garantiert. Der Support hat mir jedoch noch nicht meine Frage beantwortet, in welcher Position des Business/Finanzplans das ersichtlich ist. Ich habe jetzt schon 4 Mal gemailt und noch keine befriedigende Antwort erhalten. Schlussendlich spielt es nicht so eine grosse Rolle, interessant wird es später, sobald die Immobilien vermietet sind. Dann sehen wir ob die Einnahmen steigen oder sinken, also können wir dann prüfen ob die Schätzungen einigermassen zutreffend waren seitens Housers.

Steigende Zinsen und Immobilienpreise

Aus aktuellem Anlass, da die Börsen verlieren, weil die Zinsen steigen, habe ich mir mal die Hauspreisentwicklung in Deutschland angesehen und der Renditeentwicklung von 10jährigen deutschen Staatsanleihen gegenübergestellt (siehe Bild unten). Es ging mir um den grundsätzlichen Zusammenhang zwischen Zinsen und Immobilienpreisen.

Hedonische Immobilienpreise Renditen Staatsanleihen
Entwicklung hedonischer Hauspreisindex Deutschland versus Renditeentwicklung Bundesanleihen

Man liest eigentlich immer davon, dass niedrigere Zinsen mit höheren Immobilienpreisen einhergehen. Gemäss der Graphik (und den gewählten Instrumenten) kann man den Zusammenhang so ab 2011 schön beobachten. Während die blaue Linie (Häuserpreise, linke Skala) anzieht, gehen die Renditen (=Zinsen, rote Linie, rechte Skala) kontinuierlich nach unten. Es sieht also so aus als wenn die Zinsen unter 2% fallen, die Immobilienpreise stark anziehen. Das würde insofern Sinn ergeben, als viele Leute mehr Rendite als die ominösen 2% haben wollen, aber das ist alles Spekulation.

Auf was will ich hinaus?

Wenn wir davon ausgehen, dass die Zinsen steigen und so das Interesse an Immobilien abnimmt, drückt das automatisch die Preise. Das wäre dann besonders für meine Verkaufsprojekte bei Housers nicht so ideal, da die erwarteten Verkaufspreise wohl nicht realisiert werden könnten. Auch auf die Vermietungsobjekte hätte das einen negativen Einfluss, tiefere Mieten müssten wohl akzeptiert werden. Aber soweit sind wir ja noch nicht. Man sollte sich dessen einfach bewusst sein. Ich glaube auch nicht, dass die Zinsen massiv steigen werden in den nächsten 1 bis 2 Jahren. Aber was weiss ich schon 😉
Fazit
Ich bin zufrieden wie es bei Housers läuft. Ob das so bleibt hängt stark davon ab wie gut die Verkaufserlöse werden. In wenigen Monaten werde ich mehr wissen. Neukunden kriegen übrigens EUR 25 Bonus, wenn ihr diesen Link nutzt und mindestens 50 Euro investiert. Die 25 Euro müssen jedoch investiert werden, damit diese euch gehören. Da das Mindestinvestment bei 50 Euro liegt, solltet ihr mindestens 75 Euro einzahlen. So könnt ihr in zwei Projekte investieren.

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Immobilien Investments mit p2p Teil 1

In meinem letzten Artikel ging ich darauf ein, was man tun kann, wenn zuviel Cash im Account rumliegt. Ich habe euch dort einige Plattformen genannt, wo man das Geld unterbringen könnte. Bewusst aussen vor gelassen habe ich p2p Plattformen, bei welchen man in Immobilien investieren kann. Warum? Weil diese Plattformen für mich gesondert von den Buyback Plattformen betrachtet gehören, da dort ein physischer Wert «beleiht» wird und man nicht von der Finanzkraft der Plattform oder des Darlehengebers abhängig ist. Welche Plattformen gibt es da (vorwiegend) im Baltikum (die Aufzählung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit und Plattformen aus UK und anderen Teilen Europas kommen im Teil 2 an die Reihe)?

Im Unterschied zu den Buyback Plattformen wo man als Investor in verbriefte Kredite investiert, sind bei den Immobilien Plattformen immer die Immobilien (oder ein Stück Land, auf jedenfall etwas physisch vorhandenes) beleiht. Wie hoch die Beleihung der Immobilie ist, zeigt uns die Kennzahl LTV (loan to value ratio) an, was uns das Verhältnis von Wert und Schuld wiedergibt. Beispiel: Wert der Immobilie 100k, Höhe des Kredits 60k ergibt also eine Beleihungsquote von 60% (60/100). Sieht relativ sicher aus, oder? Das Problem hierbei ist jedoch, dass es sich beim Wert der Immobilie immer um einen Schätzwert handelt, welcher auch zu hoch angesetzt werden kann. Die LTV Werte sind also mit Vorsicht zu geniessen. Auch wenn der Schätzpreis dem (theoretischen) Marktpreis entsprechen sollte, sind wir noch nicht auf der sicheren Seite. Es muss im Falle eines Verkaufs immer noch ein Käufer gefunden werden, welcher bereit ist diesen Wert zu zahlen. Gibt es nur wenige Käufer, kann es gut sein, dass der Preis gedrückt wird. Andernfalls ist es auch möglich, dass der geforderte Kaufpreis gezahlt wird, aber ein Käufer erst in einem Jahr gefunden wird. Behaltet diese «Risiken» im Hinterkopf. Immobilienanlagen sind nicht risikolos, aber man kauft Substanz, die im Bedarfsfall vorhanden ist.

Kommen wir nun aber zu den Plattformen:

Estateguru

Mit bald 200 finanzierten Projekten (und vielen zurückbezahlten) gehört Estateguru (mit diesem Link gibt es 0.5% cashback auf die Investitionen der ersten 3 Monate) sicherlich zu den erprobteren Plattformen im Immobilienbereich. Auch sehen wir hier langsam aber sicher wie sich die Plattform verhält, wenn Zahlungen ausbleiben. Einen sehr interessanten Fall finde ich diesen hier. Der Kreditnehmer konnte nicht bezahlen und so wurde die Immobilie als

Aktuelles Estateguru Projekt

Sicherheit in eine von Estateguru kontrollierte Firma übertragen. Der säumige Kreditnehmer hat nun bis Ende Oktober Zeit die Immobilie zurückzukaufen. Danach wird diese veräussert und falls das geschieht, sehen wir wieviel Sicherheit wirklich in den Immobilien steckt. Es gibt auch noch andere Kredite, welche überfällig sind, verwertet wurde aber noch keiner. Die Grosszahl der Kredite wird aber mehr oder weniger Fristgerecht (meist auch vorzeitig) abgelöst. Falls nicht, kommen auch Strafzinsen zum Tragen. Es ist auch schon passiert, dass ein Kredit finanziert wurde, der Schuldner aber die notwendigen Dokumente nicht liefern konnte, und so das Kapital nicht ausgezahlt wurde. In diesen seltenen Fällen hat Estateguru die Zinsen für die blockierte Zeit des Geldes aus der eigenen Tasche gezahlt. Ich bin nun schon zweimal in diesen Genuss gekommen, ich finde dieses Verhalten vorbildlich. Gemäss Statistik sind noch keine Projekte im Status «ausgefallen», das heisst länger als 45 Tage im Verzug. Das stimmt aber nicht ganz, denn das oben erwähnte Projekt ist ganz klar mehr als 45 Tage überfällig, aber ich will mal nicht so sein 😉 Schlussendlich finde ich Estateguru eine lohnenswerte Plattform, bei welcher ich jetzt dann bald 2 Jahre anlege und noch keinen Ausfall hatte. Die Anzahl verfügbarer Kredite war lange Zeit ein Problem, es kamen einfach zu wenige. Das hat sich nun nachhaltig verändert, momentan kommen mehrere Projekte pro Woche, was mir das Anlegen erleichtert. Ich versuche einen guten Mix von verschiedenen Projekttypen zu erhalten und präferiere Projekte, welche monatlich Zinsen zahlen. Dies aus dem einfach Grund: Wenn die Raten schon ausbleiben, passiert schneller was, als wenn man die Endfälligkeit abwartet. Sehe ich aber gute Projekte (vor allem in den Innenstädten), schreckt mich aber auch eine Endfälligkeit nicht ab. Estnische Projekte haben bei mir auch Vorrang gegenüber anderen, aber auch denen bin ich nicht abgeneigt, ich will aber mehr als 50% estnische Kredite im Portfolio haben.

Bulkestate

Bulkestate hat in Lettland begonnen und nun aber Ihren Sitz nach Estland verlegt, da dort die regulatorischen Rahmenbedingungen besser sind für Crowdfunding Plattformen. Seitdem kommen langsam einige Projekte mit teilweise stolzen Renditen. In den nächsten Tagen sollen zwei sehr grosse Projekte auf der Plattform aufgeschaltet werden. Eines ist ein sogenannter Bulkdeal, wo sich Investoren zusammentun und eine Hotelanlage in Burgas, Bulgarien erwerben. Das andere Projekt soll ein mehrstufiges Immobilienentwicklungsprojekt in Riga sein.

Bulkestate Projekt

Der Plattform gegenüber bin ich grundsätzlich positiv eingestellt, auch wenn diese noch in den Kinderschuhen steckt und noch über keinen grossen Leistungsausweis verfügt (es wurde erst ein Projekt zurückgezahlt). Bis jetzt sind alle Projekte endfällig gewesen, was eine Bewertung zum jetzigen Zeitpunkt schwierig macht. Technisch wie optisch macht die Plattform einiges her. Es gibt aber (noch) kein Investorenkonto, auf das man Geld vorrätig einzahlen könnte. Man muss dort von Projekt zu Projekt seinen Einsatz vormerken und dann überweisen.

Ich habe mich bereits einige Male mit den Verantwortlichen ausgetauscht und einen guten Eindruck erlangt. Da es momentan noch nicht so viele Projekte gibt, schlage ich vor, dass ihr einen kostenlosen Account eröffnet, damit ihr informiert werdet, sobald ein neues Projekt verfügbar ist.

Crowdestate

Nun doch schon einige Zeit am Markt ist Crowdestate, auch wenn man von der Plattform nicht allzuviel liest und hört. Einen Überblick zur Funktionsweise habe ich in diesem Artikel gegeben. Neuerdings bietet Crowdestate auch kleinere Geschäftskredite an, welche mit Immobilien besichert sind.

Die meisten Projekte zahlen die ersten Zinsen nach 12 Monaten oder sind endfällig. Daher ist auch hier eine Einschätzung eher schwierig, obwohl man hier einen kleinen Track Record hat, da bereits einige Projekte zurückgezahlt wurden. Schön ist auch, dass man als Investor quartalsweise ein Update mit vielen Infos zu den Investitionen erhält.

Auf mich macht die Plattform einen professionellen Eindruck. Ich denke, es kann nicht schaden, wenn ihr euch die Plattform mal etwas genauer anseht (hier geht’s zu meinem Crowdestate post).

Housers

Vor einigen Wochen habe ich bei Housers (mit diesem Link gibt es 25 Euro cashback) das erste mal investiert. Ausschlaggebend war für mich, dass ich hier in eine andere Region investieren konnte. Ich habe in einige verschiedene Projekte investiert und bereits die ersten monatlichen Zahlungen erhalten (10% vom Gewinn behält Housers als Kommission). Einige Projekte sind sogenannte buy to sells, also wird eine Immobilie gekauft, renoviert und (hoffentlich) gewinnbringend verkauft. Bei diesem Projekten ist die Laufzeit auf 12 Monate angegeben, der Gewinn ist also abhängig vom erzielten Verkaufspreis. Ob die Annahmen realistisch sind, kann ich erst dann abschätzen. Ich mag jedoch den Mix aus Projekten für den Verkauf, solchen zur Vermietung und rein zinsbasierten.

Aktuell ist ein attraktiv scheinendes Hostel (scheint gerade Mode zu sein;)) in Valencia in der Finanzierungsphase. Ein sehr grosses Projekt mit einem Kapitalbedarf von gegen 2 Mio Euro. Dort partizipiert man an der Wertsteigerung sowie an den Einnahmen (monatlich).

Housers trägt dem Crowdfunding Gedanken Rechnung, da momentan auf

Housers Hostel

Crowdcube eine Finanzierungsrunde durchgeführt wird. Ihr könnt euch also auch direkt als Aktionär an Housers beteiligen. Die Bewertung finde ich stattlich und daher investiere ich auch nur den Minimalbetrag (wenn überhaupt). Zugang zum Pitch kriegt ihr nur über diesen Link. Ich kann leider keine Details nennen, da die Daten geheim sind und nur im Projekt selbst gezeigt werden sollen.

Das wars mit diesem Beitrag, im nächsten Immobilien-Beitrag gehe ich auf UK Plattformen ein, davon gibt es so einige 😉 . Wenn euch Buyback Plattformen lieber sind, dann lest doch mal was ihr tun könnt, sollte dort cash rumliegen.

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Housers – in Spanische und Italienische Immobilien investieren

Vor kurzem habe ich eine neue spanische Plattform entdeckt: Housers (bei Registrierung mit diesem Link erhaltet ihr 25 Euro cashback, wenn ihr mindestens 50 Euro investiert habt), welche die Investition in verschiedene Immobilien aus Spanien und Italien ermöglicht. Anlegen darf jeder, welcher mindestens 18 Jahre alt ist, oder auch juristische Personen. Es gibt keine Ländereinschränkung. Für die Registrierung ist ein Ausweisdokument notwendig (bei nicht EU Bürgern zwei, Reisepass, ID und oder Führerausweis), welches hochgeladen werden muss. Ansonsten sind die Fragen zu den Personalien recht umfangreich, aber rasch machbar. Ich gehe davon aus, dass die spezielle spanische Anforderungen sind, denn die Plattform verfügt über eine Lizenz der spanischen Aufsichtsbehörde.

Investments in Spanische Immobilien?

Ja, genau das habe ich mich auch gefragt. Der spanische Immobiliensektor hat die letzten 10 Jahre teilweise mit drastischen Preisrückgängen gekämpft. Die Ursachen (nicht abschliessend) waren wohl zum einen die hemmungslose Kreditvergabe der Banken, sowie die Eintrübung der Weltwirtschaft, ausgelöst durch die Finanzkrise in den USA. Hier fällt mir ein Artikel ein, welchen ich vor Jahren mal gelesen hatte. Es ging darum, dass in Spanien die Kreditvergabe überbordete und das Wirtschaftswachstum auf Pump erreicht wurde. Scheinbar haben in der Boomzeit der steigenden Immobilienpreise die Bankberater reihenweise Kunden empfohlen die Hypothek zu erhöhen. Das lief dann in etwa so: „Hallo Herr Fernandez, Ihre Immobilie hat seit unserem letzten Gespräch vor 2 Jahren eine Wertsteigerung von mindestens 25 Prozent eingefahren. Ihre Frau wollte doch schon lange ein neues Auto, Sie könnten sich das über eine Erhöhung der Hypothek finanzieren und müssten keinen Cent in die Finger nehmen. Herr Fernandez erbittet sich Bedenkzeit und ruft den Bankberater zurück und möchte das Geschäft eingehen. Da sagt der Bankberater: „Herr Fernandez, ich hätte da noch ein besseres Angebot: 1.5 Prozent Leasing für das Auto, nehmen Sie das Geld aus der Hypothekarerhöhung und besuchen Sie Ihren Bruder in den USA“. Herr Fernandez denkt sich, man gönnt sich ja sonst nichts, und die letzten Jahre waren super, und von Lohnerhöhungen geprägt. Also machen wir das doch so…. Das ist eine fiktive Geschichte, aber in etwa diesem Masse haben sich die Gespräche abgespielt. Solange es Käufer am Markt gibt und die Häuserpreise steigen lassen, und die Immobilienbesitzer einen Job haben und die Raten bedienen können, geht alles gut… bis das Kartenhaus zusammenbricht, was dann eine Abwärtsspirale mit sich zieht. Die Preise sinken, die Leute verlieren ihre Jobs und die Preise fallen ins bodenlose. Es geht mir hier mit dieser Anekdote nur darum aufzuzeigen, dass auch vermeindlich sichere Investments ihre Risiken haben, vorallem wenn die Bewertungen verrückt spielen.

Trotzdem investieren?

Die Idee ist sicher prüfenswert. Erstens, so hoffe ich zumindest, haben die Banken aus der Krise gelernt und vergeben jetzt die Kredite vorsichtiger. Zweitens hat Spanien seit der Eurokrise strukturelle Verbesserungen erfahren. Drittens wächst die spanische Wirtschaft wieder ordentlich in den letzten Jahren und erreicht momentan um die drei Prozent. Viertens (geht ein wenig einher mit Punkt 3), profitiert Spanien wieder mehr vom Tourismus. Die Hauptgründe dafür sind politische Instabilitäten in anderen klassischen Feriendestinationen. Die makroökonomischen Indikatoren stimmen also positiv, daher sollten (von dieser Warte aus) die Immobilienpreise tendenziell eher wieder anziehen. Auch die Qudratmeterpreise steigen langsam wieder und auch andere Indikatoren sehen stabil aus. Natürlich bestehen weiterhin Risiken, aber der Grundtenor ist für ich eher positiv und ich wage mal einige Investments.

Projektarten, Mindestbetrag und Zweitmarkt

Das Mindestinvestment liegt bei 50 Euro pro Projekt. Es gibt drei Arten von Projekten: 1) kurzfristige Investments, wobei man am Verkaufserlös sowie allfälliger Mieteinnahmen beteiligt ist. Sobald hier der Wunschpreis erreicht ist, wird die Immobilie verkauft. 2) Eher als Investment gedacht und um über einen längeren Zeitraum von den Mieteinnahmen sowie den Preiszuwächsen zu profitieren. 3) Kauf einer Liegenschaft, Renovation und Weiterverkauf. Hier gibt es meistens keine Mieteinnahmen, sondern nur Verkaufsgewinne.

Ein Zweitmarkt besteht, aber nicht für alle Projekte. Kurzfristige Investments (1) sind ausgeschlossen davon. Wie liquide der Zweitmarkt ist, kann ich Stand heute noch nicht beurteilen. Gut ist aber, dass grundsätzlich eine Ausstiegsmöglichkeit besteht.

Aktuelle Projekte und 25 Euro Bonus für Neukunden

Momentan sind 4 spanische Projekte online, wobei sich die erwarteten Renditen im Bereich von bis zu 10% bewegen. Neukunden kriegen 25 Euro (nur mittels Registrierung mit diesem Link) Bonus. Der Bonus wird unmittelbar nach der ersten Investition gutgeschrieben. Das Angebot ist nur bis Ende Oktober gültig.

Fazit

Ich habe erstmal in 2 Projekte investiert und schaue mir das einmal an. Die Plattform ist technisch und visuell ansprechend. Meine Überweisung dauerte 2 Tage bis zur Gutschrift. Man kann scheinbar auch via Kredit- oder Bankkarte investieren, was ich jedoch nicht genutzt habe. Bis zum 31. August gibt es jedoch ein Prozent cashback auf die Kartenzahlungen. Meine Erwartung an den spanischen Immobiliensektor sind eher positiv, und die Plattform überzeugt mich auf den ersten Blick.