Crowdestate: Autoinvest und Zweitmarkt erklärt

Die Neuerungen gehen bei Crowdestate nun scheinbar Schlag auf Schlag. Nachdem ich vor noch nicht allzulanger Zeit ein Update nach der ersten Rückzahlung gemacht habe, wurde der Zweitmarkt eingeführt. Gute Sache um den Investoren eine Ausstiegsmöglichkeit zu geben (und mir gute Gewinne zu bescheren ;)). Aber zuerst möchte ich auf den Autoinvest eingehen, den es wirklich braucht um auch nur den Hauch einer Chance zu haben bei den meisten Projekten. Trotz der neuerlichen Häufung von neuen Projekten, sind diese meistens gleich durch den Autoinvest gefüllt, manuelle Bieter haben das Nachsehen.

Autoinvest

Bei Projekten mit einer Renditeerwartung ab circa 10 Prozent sowie einem Volumen von unter einer Million Euro, ist es beinahe unmöglich manuelle Gebote abzugeben, da die Projekte gleich durch die Autoinvests der Investoren gefüllt werden. Das heisst natürlich auch, dass nicht einmal alle Investoren per Autoinvest zum Zug kommen, wenn die Nachfrage zu gross ist (ist mir auch schon einmal passiert). Gemäss Aussage von Crowdestate werden die Autoinvests nach Alter (Datum der Aufsetzung) abgearbeitet, daher werden ältere autoinvests bevorzugt behandelt. Deshalb schlage ich vor, schnellstens nach der Registrierung bei Crowdestate einen AI anzulegen. Ich habe meinen Autoinvest sehr offen gestaltet. Ich lasse alle Projektarten zu, welche ab 12 Prozent rentieren und nicht länger als 24 Monate laufen. Eventuell werde ich die Laufzeit auch noch erweitern, da ich jetzt ja den Zweitmarkt zur Verfügung habe. Da neue Projekte zuerst einmal 24 Stunden nur angeschaut werden können, bevor die Abgabe eines beschränkten Gebotes möglich ist. Ich kann dann immernoch meinen AI pausieren, wenn mir das Projekt nicht gefällt (Achtung: Ich weiss nicht ob das dazu führen würde, dass der AI als neu angesehen wird vom System, glaube es aber nicht). Aus den genannten Gründen verzichte ich daher auf weiteres Feintuning des AI’s. Man kann jedoch sehr viel einstellen, wenn man will ;).

Zweitmarkt ist (noch) lukrativ

Ich habe diese Woche eher zufällig den Zweitmarkt entdeckt, ich kann mich auch nicht an eine Information seitens Crowdestate dazu erinnern. Spasseshalber habe ich mein Projekt von voriger Woche reingestellt mit einem Aufpreis von EUR 2 und dann nicht wieder reingeschaut. Es kam auch keine Meldung, dass mein Anteil verkauft wurde. Gemerkt habe ich es erst etwa 2 Stunden später, als ich benachrichtigt wurde, dass ich in ein neues Projekt investiert habe. Im Hintergrund wurde mein Anteil also binnen Minuten verkauft und der Autoinvest hat gleich wieder investiert ins neuste Projekt, welches an diesem Tag frei wurde für Investitionen. Bei einer Haltefrist von 7 Tagen und 100 Euro Einsatz habe ich einen Gewinn von 2 Euro, oder 2 Prozent gemacht. Wenn ich das annualisieren würde, käme ich auf über 100 Prozent Rendite. Mache ich aber nicht, da es sinnlos ist und mir nichts bringt. Ich habe 2 Euro verdient, hätte ich das Projekt bis zum Ende in 7 Monaten gehalten, wären es umd die 7.20 Euro geworden. Da ich nun einen weiteren Anteil hatte (ja hatte, ihr wisst was jetzt kommt…), dachte ich, ich probiere die Zweitmarktgeschichte nochmals. Nach einem Tag konnte ich meinen Anteil einstellen (man muss warten bis das Projekt ganz durchgewunken ist von Crowdestate). Diesmal habe ich den Anteil mit EUR 2.5 Aufschlag eingestellt, und auch dieser ging innert etwa einer Stunde weg…. per Annum gäbe das eine Wahnsinnsrendite ;). Und bald kommt wieder ein Projekt, mal schauen ob mein AI wieder zuschlägt und ich wieder mit Aufschlag verkaufen kann. Lange wird diese Situation hoffentlich nicht anhalten, denn so werden Investoren belohnt, welche schon länger dabei sind. Da ich euch dies jetzt verraten habe, ist es wohl eh bald vorbei mit diesem Spielchen, da mehr Verkäufer auf dem Zweitmarkt wohl zu tieferen Verkaufspreisen führen werden. Aber das ist gut so.

Kaufen und Verkaufen ist übrigens aktuell noch kostenlos. Mal schauen ob das so bleibt. Um verkaufen zu können muss euer Projekt im Portfolio den Status „settled“ haben, dann könnt ihr es anwählen und den Betrag sowie den Aufpreis eingeben. Ihr müsst den Verkauf mit der Eingabe eines sms codes bestätigen.

Fazit

Crowdestate gefällt mir immer besser und ich hoffe die Projektverfügbarkeit steigt weiter. Und natürlich hoffe ich, dass wir keine allzuschlimmen Ausfälle erleben werden ;). Hier geht’s zur Registrierung bei Crowdestate.

Crowdestate: Update nach mehr als einem Jahr

Nach etwas mehr als einem Jahr des Investierens mit Crowdestate, kann ich nun ein Update geben, da mein erstes Investment (vorzeitig) zurückgezahlt wurde. Gestern erhielt ich die entsprechende Meldung, dass mein Projekt früher zurückgezahlt wird, die Verkäufe der Appartements waren wohl besser als antizipiert. Auf meinen 100 Euro (= Mindestinvestment) habe ich 17.04 Euro Zinsen erhalten, das entspricht einer XIRR von 15.22%. Ich bin vollends zufrieden mit diesem Projekt. Von der Gestaltung der Projektunterlagen bis zu den regelmässigen Updates war alles bestens. Ich hoffe nun, dass meine weiteren Investments einen ähnlichen Verlauf nehmen 😉 Die kommenden Wochen und Monate werden es zeigen. Hier könnt ihr meinen ersten Artikel zu Crowdestate lesen, meine Erwartungen wurden erfüllt.

Wer kann investieren?

Die Investitionen sind nicht auf EU Bürger beschränkt, sondern es kann aus der ganzen Welt aus investiert werden. Das Geld muss einfach per Überweisung auf das Estnische Konto von Crowdestate überwiesen, geht das nicht per Banküberweisung, schlage ich Transferwise oder Currencyfair (gibt noch 40 Euro Bonus bis zum 1.4, falls mindestens 1’000.- EUR transferiert werden) vor. Einzige Einschränkung: man muss mindestens 18 Jahre alt sein, respektive volljährig in seinem Wohnland.

Neu mit Autoinvest – ist auch nötig

Als ich begonnen hatte zu investieren, war der AI noch kein Thema. Man hatte zuerst 24 Stunden Zeit sich das Projekt anzusehen und dann einen beschränkten Betrag zu investieren. Nach weiteren 24 Stunden wurden die Schranken aufgehoben und man konnte so viel investieren wie man wollte (bis zum maximalen Projektbetrag natürlich).

Die letzten Projekte waren innert Minuten ausverkauft so wie ich das sehe. Das muss also über den Autoinvest gelaufen sein. Man kann diesen grob oder fein einstellen. Grob: Projektart, Zinssatz und Laufzeit. Bei den Feineinstellungen kann man viele Ebenen tiefer gehen und verschiedene Finanzierungs- und Besicherungsformen ein- oder ausschliessen. Das ganze ist meines Erachtens selbsterklärend. Ich werde wohl meinen AI einfach auf der obersten Stufe (Projektart, Zinssatz und Laufzeit einstellen).

Gemäss der Plattform sollten wir in den nächsten Wochen ein viel höheres Angebot an neuen Projekten sehen, als das in der Vergangenheit der Fall war (das Angebot hat gefühlt schon in den letzten Wochen zugenommen).

Fazit

Mir gefällt die Plattform wirklich gut, auch wenn die Risiken nicht zu unterschätzen sind (sieht man auch an den Zinsen). Bei Bauprojekten und/oder Finanzierungen kann immer mal etwas passieren. Aufgrund der verfügbaren Projektunterlagen bin ich aber der Ansicht, dass diese sauber geprüft werden und gibt mir Vertrauen. Ihr könnt euch die alten Projekte in eurem Account anschauen um euch selbst ein Bild zu machen. Schlussendlich seid ihr bei den meisten Projekten von Crowdestate eher Aktionär als Gläubiger, also im Problemfall schlechter gestellt. Das sollte euch einfach bewusst sein. Hier geht es zu Crowdestate.

Fragen einfach posten oder das Kontaktformular benutzen.

Den P2P Hero Newsletter abonnieren

Immobilien Investments mit p2p Teil 1

In meinem letzten Artikel ging ich darauf ein, was man tun kann, wenn zuviel Cash im Account rumliegt. Ich habe euch dort einige Plattformen genannt, wo man das Geld unterbringen könnte. Bewusst aussen vor gelassen habe ich p2p Plattformen, bei welchen man in Immobilien investieren kann. Warum? Weil diese Plattformen für mich gesondert von den Buyback Plattformen betrachtet gehören, da dort ein physischer Wert «beleiht» wird und man nicht von der Finanzkraft der Plattform oder des Darlehengebers abhängig ist. Welche Plattformen gibt es da (vorwiegend) im Baltikum (die Aufzählung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit und Plattformen aus UK und anderen Teilen Europas kommen im Teil 2 an die Reihe)?

Im Unterschied zu den Buyback Plattformen wo man als Investor in verbriefte Kredite investiert, sind bei den Immobilien Plattformen immer die Immobilien (oder ein Stück Land, auf jedenfall etwas physisch vorhandenes) beleiht. Wie hoch die Beleihung der Immobilie ist, zeigt uns die Kennzahl LTV (loan to value ratio) an, was uns das Verhältnis von Wert und Schuld wiedergibt. Beispiel: Wert der Immobilie 100k, Höhe des Kredits 60k ergibt also eine Beleihungsquote von 60% (60/100). Sieht relativ sicher aus, oder? Das Problem hierbei ist jedoch, dass es sich beim Wert der Immobilie immer um einen Schätzwert handelt, welcher auch zu hoch angesetzt werden kann. Die LTV Werte sind also mit Vorsicht zu geniessen. Auch wenn der Schätzpreis dem (theoretischen) Marktpreis entsprechen sollte, sind wir noch nicht auf der sicheren Seite. Es muss im Falle eines Verkaufs immer noch ein Käufer gefunden werden, welcher bereit ist diesen Wert zu zahlen. Gibt es nur wenige Käufer, kann es gut sein, dass der Preis gedrückt wird. Andernfalls ist es auch möglich, dass der geforderte Kaufpreis gezahlt wird, aber ein Käufer erst in einem Jahr gefunden wird. Behaltet diese «Risiken» im Hinterkopf. Immobilienanlagen sind nicht risikolos, aber man kauft Substanz, die im Bedarfsfall vorhanden ist.

Kommen wir nun aber zu den Plattformen:

Estateguru

Mit bald 200 finanzierten Projekten (und vielen zurückbezahlten) gehört Estateguru (mit diesem Link gibt es 0.5% cashback auf die Investitionen der ersten 3 Monate) sicherlich zu den erprobteren Plattformen im Immobilienbereich. Auch sehen wir hier langsam aber sicher wie sich die Plattform verhält, wenn Zahlungen ausbleiben. Einen sehr interessanten Fall finde ich diesen hier. Der Kreditnehmer konnte nicht bezahlen und so wurde die Immobilie als

Aktuelles Estateguru Projekt

Sicherheit in eine von Estateguru kontrollierte Firma übertragen. Der säumige Kreditnehmer hat nun bis Ende Oktober Zeit die Immobilie zurückzukaufen. Danach wird diese veräussert und falls das geschieht, sehen wir wieviel Sicherheit wirklich in den Immobilien steckt. Es gibt auch noch andere Kredite, welche überfällig sind, verwertet wurde aber noch keiner. Die Grosszahl der Kredite wird aber mehr oder weniger Fristgerecht (meist auch vorzeitig) abgelöst. Falls nicht, kommen auch Strafzinsen zum Tragen. Es ist auch schon passiert, dass ein Kredit finanziert wurde, der Schuldner aber die notwendigen Dokumente nicht liefern konnte, und so das Kapital nicht ausgezahlt wurde. In diesen seltenen Fällen hat Estateguru die Zinsen für die blockierte Zeit des Geldes aus der eigenen Tasche gezahlt. Ich bin nun schon zweimal in diesen Genuss gekommen, ich finde dieses Verhalten vorbildlich. Gemäss Statistik sind noch keine Projekte im Status «ausgefallen», das heisst länger als 45 Tage im Verzug. Das stimmt aber nicht ganz, denn das oben erwähnte Projekt ist ganz klar mehr als 45 Tage überfällig, aber ich will mal nicht so sein 😉 Schlussendlich finde ich Estateguru eine lohnenswerte Plattform, bei welcher ich jetzt dann bald 2 Jahre anlege und noch keinen Ausfall hatte. Die Anzahl verfügbarer Kredite war lange Zeit ein Problem, es kamen einfach zu wenige. Das hat sich nun nachhaltig verändert, momentan kommen mehrere Projekte pro Woche, was mir das Anlegen erleichtert. Ich versuche einen guten Mix von verschiedenen Projekttypen zu erhalten und präferiere Projekte, welche monatlich Zinsen zahlen. Dies aus dem einfach Grund: Wenn die Raten schon ausbleiben, passiert schneller was, als wenn man die Endfälligkeit abwartet. Sehe ich aber gute Projekte (vor allem in den Innenstädten), schreckt mich aber auch eine Endfälligkeit nicht ab. Estnische Projekte haben bei mir auch Vorrang gegenüber anderen, aber auch denen bin ich nicht abgeneigt, ich will aber mehr als 50% estnische Kredite im Portfolio haben.

Bulkestate

Bulkestate hat in Lettland begonnen und nun aber Ihren Sitz nach Estland verlegt, da dort die regulatorischen Rahmenbedingungen besser sind für Crowdfunding Plattformen. Seitdem kommen langsam einige Projekte mit teilweise stolzen Renditen. In den nächsten Tagen sollen zwei sehr grosse Projekte auf der Plattform aufgeschaltet werden. Eines ist ein sogenannter Bulkdeal, wo sich Investoren zusammentun und eine Hotelanlage in Burgas, Bulgarien erwerben. Das andere Projekt soll ein mehrstufiges Immobilienentwicklungsprojekt in Riga sein.

Bulkestate Projekt

Der Plattform gegenüber bin ich grundsätzlich positiv eingestellt, auch wenn diese noch in den Kinderschuhen steckt und noch über keinen grossen Leistungsausweis verfügt (es wurde erst ein Projekt zurückgezahlt). Bis jetzt sind alle Projekte endfällig gewesen, was eine Bewertung zum jetzigen Zeitpunkt schwierig macht. Technisch wie optisch macht die Plattform einiges her. Es gibt aber (noch) kein Investorenkonto, auf das man Geld vorrätig einzahlen könnte. Man muss dort von Projekt zu Projekt seinen Einsatz vormerken und dann überweisen.

Ich habe mich bereits einige Male mit den Verantwortlichen ausgetauscht und einen guten Eindruck erlangt. Da es momentan noch nicht so viele Projekte gibt, schlage ich vor, dass ihr einen kostenlosen Account eröffnet, damit ihr informiert werdet, sobald ein neues Projekt verfügbar ist.

Crowdestate

Nun doch schon einige Zeit am Markt ist Crowdestate, auch wenn man von der Plattform nicht allzuviel liest und hört. Einen Überblick zur Funktionsweise habe ich in diesem Artikel gegeben. Neuerdings bietet Crowdestate auch kleinere Geschäftskredite an, welche mit Immobilien besichert sind.

Die meisten Projekte zahlen die ersten Zinsen nach 12 Monaten oder sind endfällig. Daher ist auch hier eine Einschätzung eher schwierig, obwohl man hier einen kleinen Track Record hat, da bereits einige Projekte zurückgezahlt wurden. Schön ist auch, dass man als Investor quartalsweise ein Update mit vielen Infos zu den Investitionen erhält.

Auf mich macht die Plattform einen professionellen Eindruck. Ich denke, es kann nicht schaden, wenn ihr euch die Plattform mal etwas genauer anseht (hier geht’s zu meinem Crowdestate post).

Housers

Vor einigen Wochen habe ich bei Housers (mit diesem Link gibt es 25 Euro cashback) das erste mal investiert. Ausschlaggebend war für mich, dass ich hier in eine andere Region investieren konnte. Ich habe in einige verschiedene Projekte investiert und bereits die ersten monatlichen Zahlungen erhalten (10% vom Gewinn behält Housers als Kommission). Einige Projekte sind sogenannte buy to sells, also wird eine Immobilie gekauft, renoviert und (hoffentlich) gewinnbringend verkauft. Bei diesem Projekten ist die Laufzeit auf 12 Monate angegeben, der Gewinn ist also abhängig vom erzielten Verkaufspreis. Ob die Annahmen realistisch sind, kann ich erst dann abschätzen. Ich mag jedoch den Mix aus Projekten für den Verkauf, solchen zur Vermietung und rein zinsbasierten.

Aktuell ist ein attraktiv scheinendes Hostel (scheint gerade Mode zu sein;)) in Valencia in der Finanzierungsphase. Ein sehr grosses Projekt mit einem Kapitalbedarf von gegen 2 Mio Euro. Dort partizipiert man an der Wertsteigerung sowie an den Einnahmen (monatlich).

Housers trägt dem Crowdfunding Gedanken Rechnung, da momentan auf

Housers Hostel

Crowdcube eine Finanzierungsrunde durchgeführt wird. Ihr könnt euch also auch direkt als Aktionär an Housers beteiligen. Die Bewertung finde ich stattlich und daher investiere ich auch nur den Minimalbetrag (wenn überhaupt). Zugang zum Pitch kriegt ihr nur über diesen Link. Ich kann leider keine Details nennen, da die Daten geheim sind und nur im Projekt selbst gezeigt werden sollen.

Das wars mit diesem Beitrag, im nächsten Immobilien-Beitrag gehe ich auf UK Plattformen ein, davon gibt es so einige 😉 . Wenn euch Buyback Plattformen lieber sind, dann lest doch mal was ihr tun könnt, sollte dort cash rumliegen.

Für p2p news (und Spezialaktionen) sowie Information wenn ein neuer Artikel erscheint,  abboniert den Newsletter:

Crowdestate – in Immobilienprojekte investieren

Heute geht es um Crowdestate, eine Plattform, welche in Estland und Lettland tätig ist. Gegründet wurde sie 2014 und hat seitdem Projekte von über 15 Millionen Euro finanziert, und über 14’000 (!) Investoren angezogen. Insgesamt wurden 33 Projekte finanziert, von welchen bereits 11 abgeschlossen und zurückbezahlt sind. Die erreichten jährlichen Renditen betragen 12.25 bis 48%. Realistisch ist jedoch ein Bereich von 12 bis 15 Prozent. Die 48 Prozent müssen von einem Projekt stammen, welches vorzeitig zurückbezahlt wurde und jedoch für eine vertraglich fixierte Laufzeit bezahlen musste. Anders kann ich mir das nicht vorstellen.

Der Ablauf und die Projekte

Wie ihr an der kleinen Anzahl an Projekte seht, gibt es im Schnitt etwa 1 Projekt pro Monat, aber dieses hat dann schnell ein Volumen von mehreren hunderttausend Euro. Es gibt zwei Arten von Projekten, einmal die Immobilienprojekte und zum Anderen die Firmenfinanzierung (wo es um Grundstückerwerb, Fabrikausbau und ähnliche Geschichten geht).

Ich habe bis jetzt in ein Projekt investiert, und war einerseits erstaunt über den Ablauf, und die Qualität der verfügbaren Informationen. Aber der Reihe nach:

Wenn ein neues Projekt aufgeschaltet wird, hat man 24 Stunden Zeit sich alle Informationen anzusehen und Fragen zu stellen, bevor das Projekt zum Investieren geöffnet wird. Das finde ich sehr gut und sehr fair, dass alle Investoren sich so auf den gleichen Stand bringen können bevor investiert wird. Nach Ablauf der 24 Stunden sind Investitionen in beschränktem Umfang möglich. Es wird immer eine maximale Gebotshöhe in Abhängigkeit vom Projektvolumen gesetzt (meistens einige Tausend Euro). Dieses Limit hat dann wieder 24 Stunden bestand. Danach sind die Limiten aufgehoben, und man kann soviel bieten, wie man möchte, oder halt eben noch verfügbar ist. Diese Massnahmen finde ich sehr fair, und stellen sicher, dass auch kleinere Investoren (Mindestgebot EUR 100) zum Zug kommen.

Was sind das für Projekte?

Bei den Immobilienprojekten geht es meistens um die Erstellung von Überbauungen, aber die Zwecke können mannigfaltig sein. Ich habe beispielsweise in eine Überbauung investiert, welche über 50 Wohnungen im eher höheren Preissegment  beinhaltet (siehe Bild). Das Projekt hat eine Laufzeit von 30 Monaten und zahlt die Zinsen das erste mal erst nach 12 Monaten und danach quartalsweise. Im Projektbeschrieb (vom Umfang her eher eine Abhandlung ;)) wurden viele Statistiken angegeben, eine Konkurrenzanalyse, eine Marktsegmentsbeschreibung und ein Exitplan. Das wirkt alles sehr durchdacht und professionell. Registriert euch selber, und macht euch ein eigenes Bild. Die Renditeerwartung ist bei diesem Projekt mit 15.33 Prozent (IRR p.a) angegeben.

Fazit

Crowdestate ist meiner Ansicht nach eine gelungene und professionelle Plattform. Ich werde noch in 2 bis 3 weitere Projekte investieren, und dann mal schauen, ob die Zinszahlungen pünktlich eintreffen.

Bei Fragen einfach posten, oder das Kontaktformular nutzen.