Immobilien Investments mit p2p Teil 1

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In meinem letzten Artikel ging ich darauf ein, was man tun kann, wenn zuviel Cash im Account rumliegt. Ich habe euch dort einige Plattformen genannt, wo man das Geld unterbringen könnte. Bewusst aussen vor gelassen habe ich p2p Plattformen, bei welchen man in Immobilien investieren kann. Warum? Weil diese Plattformen für mich gesondert von den Buyback Plattformen betrachtet gehören, da dort ein physischer Wert «beleiht» wird und man nicht von der Finanzkraft der Plattform oder des Darlehengebers abhängig ist. Welche Plattformen gibt es da (vorwiegend) im Baltikum (die Aufzählung erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit und Plattformen aus UK und anderen Teilen Europas kommen im Teil 2 an die Reihe)?

Im Unterschied zu den Buyback Plattformen wo man als Investor in verbriefte Kredite investiert, sind bei den Immobilien Plattformen immer die Immobilien (oder ein Stück Land, auf jedenfall etwas physisch vorhandenes) beleiht. Wie hoch die Beleihung der Immobilie ist, zeigt uns die Kennzahl LTV (loan to value ratio) an, was uns das Verhältnis von Wert und Schuld wiedergibt. Beispiel: Wert der Immobilie 100k, Höhe des Kredits 60k ergibt also eine Beleihungsquote von 60% (60/100). Sieht relativ sicher aus, oder? Das Problem hierbei ist jedoch, dass es sich beim Wert der Immobilie immer um einen Schätzwert handelt, welcher auch zu hoch angesetzt werden kann. Die LTV Werte sind also mit Vorsicht zu geniessen. Auch wenn der Schätzpreis dem (theoretischen) Marktpreis entsprechen sollte, sind wir noch nicht auf der sicheren Seite. Es muss im Falle eines Verkaufs immer noch ein Käufer gefunden werden, welcher bereit ist diesen Wert zu zahlen. Gibt es nur wenige Käufer, kann es gut sein, dass der Preis gedrückt wird. Andernfalls ist es auch möglich, dass der geforderte Kaufpreis gezahlt wird, aber ein Käufer erst in einem Jahr gefunden wird. Behaltet diese «Risiken» im Hinterkopf. Immobilienanlagen sind nicht risikolos, aber man kauft Substanz, die im Bedarfsfall vorhanden ist.

Kommen wir nun aber zu den Plattformen:

Estateguru

Mit bald 200 finanzierten Projekten (und vielen zurückbezahlten) gehört Estateguru (mit diesem Link gibt es 0.5% cashback auf die Investitionen der ersten 3 Monate) sicherlich zu den erprobteren Plattformen im Immobilienbereich. Auch sehen wir hier langsam aber sicher wie sich die Plattform verhält, wenn Zahlungen ausbleiben. Einen sehr interessanten Fall finde ich diesen hier. Der Kreditnehmer konnte nicht bezahlen und so wurde die Immobilie als

Aktuelles Estateguru Projekt

Sicherheit in eine von Estateguru kontrollierte Firma übertragen. Der säumige Kreditnehmer hat nun bis Ende Oktober Zeit die Immobilie zurückzukaufen. Danach wird diese veräussert und falls das geschieht, sehen wir wieviel Sicherheit wirklich in den Immobilien steckt. Es gibt auch noch andere Kredite, welche überfällig sind, verwertet wurde aber noch keiner. Die Grosszahl der Kredite wird aber mehr oder weniger Fristgerecht (meist auch vorzeitig) abgelöst. Falls nicht, kommen auch Strafzinsen zum Tragen. Es ist auch schon passiert, dass ein Kredit finanziert wurde, der Schuldner aber die notwendigen Dokumente nicht liefern konnte, und so das Kapital nicht ausgezahlt wurde. In diesen seltenen Fällen hat Estateguru die Zinsen für die blockierte Zeit des Geldes aus der eigenen Tasche gezahlt. Ich bin nun schon zweimal in diesen Genuss gekommen, ich finde dieses Verhalten vorbildlich. Gemäss Statistik sind noch keine Projekte im Status «ausgefallen», das heisst länger als 45 Tage im Verzug. Das stimmt aber nicht ganz, denn das oben erwähnte Projekt ist ganz klar mehr als 45 Tage überfällig, aber ich will mal nicht so sein 😉 Schlussendlich finde ich Estateguru eine lohnenswerte Plattform, bei welcher ich jetzt dann bald 2 Jahre anlege und noch keinen Ausfall hatte. Die Anzahl verfügbarer Kredite war lange Zeit ein Problem, es kamen einfach zu wenige. Das hat sich nun nachhaltig verändert, momentan kommen mehrere Projekte pro Woche, was mir das Anlegen erleichtert. Ich versuche einen guten Mix von verschiedenen Projekttypen zu erhalten und präferiere Projekte, welche monatlich Zinsen zahlen. Dies aus dem einfach Grund: Wenn die Raten schon ausbleiben, passiert schneller was, als wenn man die Endfälligkeit abwartet. Sehe ich aber gute Projekte (vor allem in den Innenstädten), schreckt mich aber auch eine Endfälligkeit nicht ab. Estnische Projekte haben bei mir auch Vorrang gegenüber anderen, aber auch denen bin ich nicht abgeneigt, ich will aber mehr als 50% estnische Kredite im Portfolio haben.

Bulkestate

Bulkestate hat in Lettland begonnen und nun aber Ihren Sitz nach Estland verlegt, da dort die regulatorischen Rahmenbedingungen besser sind für Crowdfunding Plattformen. Seitdem kommen langsam einige Projekte mit teilweise stolzen Renditen. In den nächsten Tagen sollen zwei sehr grosse Projekte auf der Plattform aufgeschaltet werden. Eines ist ein sogenannter Bulkdeal, wo sich Investoren zusammentun und eine Hotelanlage in Burgas, Bulgarien erwerben. Das andere Projekt soll ein mehrstufiges Immobilienentwicklungsprojekt in Riga sein.

Bulkestate Projekt

Der Plattform gegenüber bin ich grundsätzlich positiv eingestellt, auch wenn diese noch in den Kinderschuhen steckt und noch über keinen grossen Leistungsausweis verfügt (es wurde erst ein Projekt zurückgezahlt). Bis jetzt sind alle Projekte endfällig gewesen, was eine Bewertung zum jetzigen Zeitpunkt schwierig macht. Technisch wie optisch macht die Plattform einiges her. Es gibt aber (noch) kein Investorenkonto, auf das man Geld vorrätig einzahlen könnte. Man muss dort von Projekt zu Projekt seinen Einsatz vormerken und dann überweisen.

Ich habe mich bereits einige Male mit den Verantwortlichen ausgetauscht und einen guten Eindruck erlangt. Da es momentan noch nicht so viele Projekte gibt, schlage ich vor, dass ihr einen kostenlosen Account eröffnet, damit ihr informiert werdet, sobald ein neues Projekt verfügbar ist.

Crowdestate

Nun doch schon einige Zeit am Markt ist Crowdestate, auch wenn man von der Plattform nicht allzuviel liest und hört. Einen Überblick zur Funktionsweise habe ich in diesem Artikel gegeben. Neuerdings bietet Crowdestate auch kleinere Geschäftskredite an, welche mit Immobilien besichert sind.

Die meisten Projekte zahlen die ersten Zinsen nach 12 Monaten oder sind endfällig. Daher ist auch hier eine Einschätzung eher schwierig, obwohl man hier einen kleinen Track Record hat, da bereits einige Projekte zurückgezahlt wurden. Schön ist auch, dass man als Investor quartalsweise ein Update mit vielen Infos zu den Investitionen erhält.

Auf mich macht die Plattform einen professionellen Eindruck. Ich denke, es kann nicht schaden, wenn ihr euch die Plattform mal etwas genauer anseht.

Housers

Vor einigen Wochen habe ich bei Housers (bis zum 31. Oktober gibt es mit diesem Link 50 Euro cashback) das erste mal investiert. Ausschlaggebend war für mich, dass ich hier in eine andere Region investieren konnte. Ich habe in einige verschiedene Projekte investiert und bereits die ersten monatlichen Zahlungen erhalten (10% vom Gewinn behält Housers als Kommission). Einige Projekte sind sogenannte buy to sells, also wird eine Immobilie gekauft, renoviert und (hoffentlich) gewinnbringend verkauft. Bei diesem Projekten ist die Laufzeit auf 12 Monate angegeben, der Gewinn ist also abhängig vom erzielten Verkaufspreis. Ob die Annahmen realistisch sind, kann ich erst dann abschätzen. Ich mag jedoch den Mix aus Projekten für den Verkauf, solchen zur Vermietung und rein zinsbasierten.

Aktuell ist ein attraktiv scheinendes Hostel (scheint gerade Mode zu sein;)) in Valencia in der Finanzierungsphase. Ein sehr grosses Projekt mit einem Kapitalbedarf von gegen 2 Mio Euro. Dort partizipiert man an der Wertsteigerung sowie an den Einnahmen (monatlich).

Housers trägt dem Crowdfunding Gedanken Rechnung, da momentan auf

Housers Hostel

Crowdcube eine Finanzierungsrunde durchgeführt wird. Ihr könnt euch also auch direkt als Aktionär an Housers beteiligen. Die Bewertung finde ich stattlich und daher investiere ich auch nur den Minimalbetrag (wenn überhaupt). Zugang zum Pitch kriegt ihr nur über diesen Link. Ich kann leider keine Details nennen, da die Daten geheim sind und nur im Projekt selbst gezeigt werden sollen.

Das wars mit diesem Beitrag, im nächsten Immobilien-Beitrag gehe ich auf UK Plattformen ein, davon gibt es so einige 😉 . Wenn euch Buyback Plattformen lieber sind, dann lest doch mal was ihr tun könnt, sollte dort cash rumliegen.

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5 Antworten auf „Immobilien Investments mit p2p Teil 1“

  1. Detailierter Artikel ,gut gemacht.
    zb bei Estateguru riecht mir zusehr nach 2008 (USA Imo Kriese).
    Ich würde nach der Konsolidierung der Märkte es in betracht ziehen.

    1. Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass Immobilieninvestments risikobehaftet sind. Die tiefen Zinsen tragen auf der Bewertungsseite auch ihren Teil dazu. Hier aber den Vergleich mit der Subprime Krise zu ziehen entzieht sich meiner Vorstellungskraft. Die Ausgangslagen sind doch etwas verschieden. Nicht desto trotz ermutige ich aber jeden Investor sich vor einem allfälligen Investment kritisch (aber objektiv) mit der Materie auseinanderzusetzen. Wenn dabei rauskommt, dass man ein Investment als zu risikoreich sieht, dann sollte man davon Abstand nehmen.

      1. Ich meinte, es hat eine Touch von „Subprime Krise“.
        Man muss bedenken,das diese Länder noch Entwicklungsländer sind (hohes Potenzial) und eine hohe Schwankungsbreite (in beide Richtungen) entwickeln können.Wenn die Leitzinsen von Dragi u Fed steigen,dann wird sich der Markt dort zumindest etwas abflachen ,auf gut Glück.

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